Mirasbırakanın İzni Olmadan Açılmamış Miras Payına İlişkin Satış Vaadi Sözleşmesi Geçersizdir

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
Tarih: 08.06.2011 Esas: 2011 / 14-408 Karar: 2011 / 402
Açılmamış Bir Miras Hakkında (Mirasbırakan Sağken)
Mirasbırakanın Katılımı veya İzni Olmadan Yapılan Sözleşmeler
Geçersizdir.
Özet:
Davacı, adi yazılı düzenlenmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptali ve
tescil talebinde bulunmuştur. Dosya kapsamından, davalı ile davacının kardeş olduğu, davalının
annesinden intikal edecek taşınmazdaki miras payının tamamını davacıya satmayı vaat ve taahhüt
ettiği anlaşılmaktadır. Uyuşmazlık, kardeş olan taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenen
gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
Mirasbırakanın katılımı veya izni olmaksızın bir mirasçının henüz açılmamış bir miras hakkında
(mirasbırakan sağken) diğer mirasçılar veya üçüncü kişi ile yapacağı sözleşmeler geçerli değildir.
Somut olayda, mirasbırakan sözleşmeye katılmadığı gibi izin de vermemiştir. Bu durumda taraflar
arasındaki sözleşme geçerli değildir. Buna rağmen geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tescil
isteminin kabulüne karar verilmesi hatalıdır.
Taraflar arasındaki "tapu iptal ve tescil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Beykoz 2.
Asliye Hukuk Mahkemesi'nce davanın kabulüne dair verilen 02.11.2009 gün ve 2007/320 E. -
2009/284 K. sayılı kararın incelenmesinin davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14.
Hukuk Dairesi'nin 22.03.2010 gün ve 2010/2431-3106 sayılı ilamı ile;
("... Dava, 14.09.2001 günlü adi yazılı düzenlenmiş " gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi" başlıklı
belgeye dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davalı, sözleşmenin biçim koşuluna uygun olarak düzenlenmediğini, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, dava kabul edilmiştir.
Hükmü, davalı temyiz etmiştir.
Borçlar Kanunu'nda kural olarak sözleşmelerin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır. Gerçekten
BK'nun 11/1. maddesi uyarınca "akdin sıhhati konusunda kanunda sarahat olmadıkça hiçbir şekle
tabi değildir". Fakat kanun taraflardan birinin veya her ikisinin bazen de üçüncü kişilerin yahut
kamunun menfaatini korumayı, hukuki güvenceyi sağlamayı amaçlamışsa şekil zorunluluğu
getirebilir. Kanun şekli bazen geçerlilik şartı, bazen de ispat şartı olarak arar. Şayet şekil, geçerlilik
(sıhhat) şartı olarak aranmışsa bu şarta uyulmadan yapılan sözleşme geçerli sonuç meydana
getirmeyeceğinden ifası istenemez.
Borçlar Kanunu'nun 213. maddesine göre "gayrimenkul satımı muteber olmak için resmi senede
raptedilmek şarttır." Yasanın m. 22/1'deki " bir akdin ilerde inşa edilmesine dair yapılan mukavele
muteberdir" hükmü uyarınca eğer kanun ileride yapılacak akdi bir şekle bağlı kılmışsa (taşınmaz
satışını) Borçlar Kanunu'nun 22/2. maddesinde ifade edildiği üzere ön sözleşmenin (taşınmaz satış
vaadi sözleşmesinin) de şekle uyularak yapılması zorunludur.
Diğer taraftan 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun noterlerin yapacağı işleri düzenleyen 60.
maddesinin 3. fıkrası ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin "düzenleme şekilde yapılmasını"
zorunlu kılan 89. maddesi taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini yapma görevini noterlere vermiştir.
Bir tanımlama yapmak gerekirse, noterde düzenlenen resmi senet; resmi bir memur tarafından

hazırlanarak taraflar huzurunda okunup imzalanarak ve resmi memurca (noter tarafından) mühür
ve imza ile onaylanan sözleşmedir. 07.10.1953 tarihli ve 8/7 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme
Kararı'nda vurgulandığı üzere resmi şekilde maksat tarafların hakiki iradelerini tam olarak görevli
memur huzurunda (noterde) beyan etmeleridir. Aksi halde yasanın öngördüğü şekle uyulmadan
yapılan bir sözleşmeye dayanılarak vaat alacaklısı tarafından tescil isteminde bulunulamaz.
Mahkemece yapılan bu saptamalara göre davacının tescil istemine ilişkin talebin reddi, ikinci
kademedeki isteğin değerlendirilmesi yerine orta yerde biçimine uygun düzenlenmiş bir sözleşme
varmış gibi tescil talebinin kabulü doğru olmamıştır...") gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri
çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz Eden: Davalı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve
dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Davacı vekili; davacı ile davalının kardeş olduklarını, davalının annelerinden davalıya intikal edecek
olan 40 parseldeki miras payının tamamını 10.000.-YTL karşılığında davacıya satmayı vaad ve
taahhüt ettiğini, aralarında 14.09.2001 tarihli sözleşme yapıp satış bedelinin tamamının da tahsil
edildiğini, ancak davalının ortaklığın giderilmesi davası açtığını, davalı kardeşinin miras payının
tamamının davacı adına tesciline, aksi halde satış bedeli olan 10.000.-YTL ile birlikte ödeme
tarihinden itibaren geçerli olmak üzere zarar ve ziyanın tespiti ve en yüksek banka faiz oranında
tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece; davacı ile davalının kardeş oldukları, yapılan satış vaadi sözleşmesinin mirasçılar
arasında yapılması nedeniyle adi şekilde yapılmasının satış vaadinin geçerliliğini etkilemeyeceği
MK. 677/1. maddesinde bu durumun açıkca vurgulandığı, keza mirasçılar arasında yapılması
nedeniyle tescili için iştirak halinin çözülmesine de gerek bulunmadığı, ayrıca mirasçı olarak sadece
davalı ile davacının mirasçı oldukları başka mirasçının da bulunmadığı gerekçeleri ile davacının
tescil talebinin kabulüne karar verilmiştir.
Özel dairece; "...yasanın öngördüğü şekle uyulmadan yapılan bir sözleşmeye dayanılarak vaat
alacaklısı tarafından tescil isteminde bulunulamayacağı; mahkemece, davacının tescil istemine
ilişkin talebin reddi ile ikinci kademedeki isteğin değerlendirilmesi gerekirken, aksine düşünceyle
orta yerde biçimine uygun düzenlenmiş bir sözleşme varmış gibi tescil talebinin kabulünün doğru
olmadığı" gerekçesiyle, karar bozulmuştur.
Yerel mahkemece; önceki gerekçeler tekrarlanarak direnme kararı verilmiştir.
Uyuşmazlık, kardeş olan taraflar arasında adi şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi
sözleşmesinin geçerli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
Hemen belirtilmelidir ki; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK)'nun;
677. maddesinde:
"... Terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda mirasçılar arasında
yapılan sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır.
Bir mirasçının üçüncü kişiyle yapacağı böyle bir sözleşmenin geçerliliği, noterlikçe düzenlenmesine
bağlıdır. Sözleşme bu kişiye paylaşmaya katılma yetkisi vermez; sadece paylaşma sonunda
mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkını sağlar" hükmü yer almakta;

678. maddesinde ise; "mirasbırakanın katılması veya izni olmaksızın bir mirasçının henüz
açılmamış bir miras hakkında diğer mirasçılar veya üçüncü bir kişi ile yapacağı sözleşmeler geçerli
değildir. Böyle bir sözleşme gereğince yerine getirilmiş olan edimlerin geri verilmesi istenebilir..."
denilmektedir.
818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)'nda kural olarak sözleşmelerin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır.
Kanun şekli bazen geçerlilik şartı, bazen de ispat şartı olarak aramaktadır.
Şayet şekil, geçerlilik (sıhhat) şartı olarak aranmışsa bu şarta uyulmadan yapılan sözleşme geçerli
sonuç meydana getirmeyeceğinden ifası istenemez.
818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 213. maddesine göre;
"Gayrimenkul satımı muteber olmak için resmi senede raptedilmek şarttır".
Diğer taraftan, aynı kanunun "Akit Yapmak Vaadi" başlıklı 22. maddesinde:
"Bir akdin ilerde inşa edilmesine dair yapılan mukavele muteberdir.
Kanun iki tarafın menfaatleri için bu akdin sıhhatini bir nevi şekle riayet etmeğe tabi kıldığı takdirde,
bu şekil o akdin yapılması taahhüdüne de tatbik olunur" hükmüne yer verilmiştir.
Bu hükme göre, bir akdin ilerde inşa edilmesine dair yapılan mukavele muteber olduğundan, eğer
kanun ileride yapılacak akdi bir şekle bağlı kılmışsa (taşınmaz satışını), maddenin ikinci fıkrasında
ifade edildiği üzere ön sözleşmenin (taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin) de şekle uyularak
yapılması zorunludur.
Diğer taraftan 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun noterlerin yapacağı işleri düzenleyen 60.
maddesinin 3. fıkrası ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin "düzenleme şekilde yapılmasını"
zorunlu kılan 89.maddesi taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini yapma görevini noterlere vermiştir.
07.10.1953 tarihli ve 8/7 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı'nda vurgulandığı üzere resmi
şekilden maksat tarafların hakiki iradelerini tam olarak görevli memur huzurunda (noterde) beyan
etmeleridir.
Öyle ise, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin kanunun aradığı resmi şekle uygun yapılması
geçerlilik koşuludur.
Somut olaya gelince;
Kardeş olan taraflar arasında 14.09.2001 tarihinde (adi şekilde) gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi
düzenlendiği, mirasbırakanlarının ise 17.07.2002 tarihinde öldüğü, adiyen düzenlenmiş
sözleşmede her iki tarafın imzasının bulunduğu görülmektedir.
Mirasçı olan taraflar, henüz doğmamış miras haklarının devri konusunda sözleşme düzenlemişler
ve satış vaadi olduğunu belirtilmişlerdir.
O halde, tarafların iradesinin satış vaadi sözleşmesi olduğunda kuşku yoktur.
Yukarıda açıklanan düzenlemeler göz önüne alındığında taraflar arasındaki sözleşmenin mirasçılar
arasındaki sözleşmeleri düzenleyen TMK'nun 677. maddesine göre geçerli olduğunu söyleyebilme
olanağı yoktur. Aynı "Kanunun Mirasın Açılmasından Önce Yapılan Sözleşmelere" ilişkin hüküm
içeren 678. maddesine göre; mirasbırakanın katılması veya izni olmaksızın bir mirasçının henüz
açılmamış bir miras hakkında diğer mirasçılar veya üçüncü bir kişi ile yapacağı sözleşmeler geçerli

değildir. Böyle bir sözleşme gereğince yerine getirilmiş olan edimlerin geri verilmesi istenebilir.
Buna göre, adiyen düzenlenen sözleşmeler geçerli ise de, buna mirasbırakanın katılımı ya da izni
aranmıştır.
Bir an için eldeki davaya konu sözleşmenin TMK'nun 678. maddesi kapsamında olduğu düşünülse
dahi, bu halde de, murisin sözleşmeye katılmadığı ve onay da vermediği anlaşıldığından, bu
yönden de geçerli kabul edilemeyecektir.
O halde, mahkemece gerek yukarıda ve gerekse bozma ilamında açıklanan hususlar göz ardı
edilerek geçersiz sözleşmeye dayalı tescil isteminin kabul edilmiş olması doğru değildir.
Bu nedenle, Hukuk Genel Kurulu'nca da yukarıda açıklanan ilave nedenlerle benimsenen özel
daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup;
direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının özel daire bozma
kararında yer alan nedenler yanında, yukarda açıklanan ilave nedenlerden dolayı HUMK'nun 429.
maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peş in harcının geri verilmesine,
08.06.2011 tarihinde, oybirliği ile karar verildi.