Kararın Özeti
Uyuşmazlık, site ortak gider alacaklarının tahsili için başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesi aktif husumet yokluğu gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Yargıtay, görev konusunun kamu düzenine ilişkin olduğunu, sitenin tek parselde mi yoksa birden fazla ada ve parselde mi kurulu olduğunun ve toplu yapı yönetimine geçilip geçilmediğinin araştırılması gerektiğini belir…
Tam Karar Metni
YARGITAY 20. HUKUK DAİRESİ
Tarih: 11.12.2018 Esas: 2017/2281 Karar: 2018/8116
Apartman Site Yönetimi - İcra Takibi - İtirazın İptali Davası -
Görevli Mahkeme
Özet:
Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesi (d) bendinde ortak gider aidatlarının toplanması yöneticinin
görevleri arasında olup aynı maddenin (i) bendinde de kat mülkiyetine ilişkin borç ve
yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması da yöneticinin
görevleri arasında bulunmaktadır. Sitenin tek parsel üzerinde değil de birden çok ada ve parsel
üzerinde kurulu bulunduğu tespit edilirse 5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti
Kanununun 66 ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler
uyarınca, birden fazla parsel üzerinde kurulu olan sitede toplu yapı yönetimine geçilip geçilmediği
araştırılmalı ve toplu yapı yönetimine geçildiği tespit edilirse kat mülkiyeti hükümlerinin, geçilmediği
anlaşılır ise de uyuşmazlıkta kat mülkiyeti hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması buna
bağlı olarak görev hususunun da genel hükümler uyarınca belirlenmesi gerekeceğine dikkat
edilmelidir.
MAHKEMESİ : Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi
davacı tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar
verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava dilekçesinde; ortak gider alacaklarının tahsili için davalı aleyhine ... İcra Müdürlüğü'nün
2014/247 Esas sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığı, davalının takibe itirazı sonucu takibin
durduğu, itirazın iptali, takibin devamı, davalı aleyhine % 20 icra inkar tazminatı istenilmiştir.
Mahkemece; Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesi (d) bendinde ortak gide r aidatlarının
toplanması yöneticinin görevleri arasında olup aynı maddenin (i) bendinde de kat mülkiyetine ilişkin
borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması da
yöneticinin görevleri arasında bulunmaktadır. 22/07/2014 tarihinde yönetim kurulunca avukatın
vekil tayin edilmesi, sadece yönetim kurulunun yasada belirtilen iş ve işlemleri yapabileceği
hususlar ile sınırlıdır. Bu nedenle 22/07/2014 tarihinde alınan avukat tayinine ilişkin karar sadece
yönetim kurulunun yapabileceği işlemleri kapsamaktadır. Avukata bu davayı açmak üzere vekaleti
veren ...'ın yönetim kurulu üyesi olduğu verilen vekaletin yönetim kurulu adına yapılacak işleri
kapsayacağı açıktır. Ancak vekaletname site adına genel vekaletname şeklinde düzenlenmiştir.
İcra takibinin Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesi kapsamında yönetim adına yapıldığı, İtirazın
iptali davasının da yine aynı mahiyette olduğundan ve bu durum yönetimin yapacağı iş ve
işlemlerden olduğundan siteyi temsilen yönetim adına açılması gerekir. Kaldı ki avukata siteyi
temsilen yetki verilmesine dair genel kurul kararı da bulunmamaktadır. İtirazın iptali davası ise
yönetim adına değil ... sitesi adına açılmıştır. Vekaleti veren yönetim kurulu üyesi ...'ın site adına
vekalet verme yetkisi bulunmamaktadır. Bu nedenle itirazın iptali davasının siteyi temsilen yönetim
kurulu adına açılması ve vekaletin de yönetim kurulu adına verilmesi gerekir. HMK'nın 115/1
maddesi "Mahkeme, dava şartlarının mevcut olup olmadığını, davanın her aşama sında
kendiliğinden araştırır. Taraflar, dava şartı noksanlığını her zaman ileri sürebilirler." hükmünü
içermektedir. Husumet dava şartı olup resen değerlendirilecek bir husus olması ve bu noksanlığın
davada giderilmesi mümkün olmadığından aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar
verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, ortak gider alacaklarının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine
ilişkindir.
Görev konusu kamu düzeni ile ilgili olup mahkemece yargılamanın her aşamasında kendiliğinden
görülmesi gerekir. Dosya içerisinde sadece davalının tapu kaydının mevcut olduğu ve 496 ada 3
parselde kat mülkiyetli 15 numaralı bağımsız bölümün önceki maliki olduğu anlaşılmış ancak ilgili
siteye ait tüm tapu kayıtlarının dosya içerisine alınmadığı tespit edilmiştir.
Somut olayda ilgili sitenin tek parsel üzerinde bulunduğu tespit edilirse dava, itirazın iptali istemine
ilişkin olup davanın dayanağını teşkil eden icra dosyasındaki alacağında ortak gider alacağına
ilişkin olduğundan davacının davasının genel hükümler değil, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklı
olduğunun kabulü gerekmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 1. maddesinde, bu
Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh hukuk mahkeme sinde
çözümleneceği hükme bağlanmış olup tüm bu nedenlerle mahkemece görevsizlik kararı
verilmelidir.
Ancak ilgili sitenin tek parsel üzerinde değil de birden çok ada ve parsel üzerinde kurulu bulunduğu
tespit edilirse 5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanununun 66 ve devamı
maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca, birden fazla parsel
üzerinde kurulu olan sitede toplu yapı yönetimine geçilip geçilmediği araştırılmalı ve toplu yapı
yönetimine geçildiği tespit edilirse kat mülkiyeti hükümlerinin, geçilmediği anlaşılır ise de
uyuşmazlıkta kat mülkiyeti hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması buna bağlı olarak
görev hususunun da genel hükümler uyarınca belirlenmesi gerekeceğine dikkat edilmelidir.
Hukuki uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemelerinin görevi asıl, sulh hukuk mahkemesinin görevi
ise istisnadır. Özel bir kanun hükmü ile açıkça sulh hukuk mahkemesinde bakılacağı bildirilmeyen
bütün dava ve işler asliye hukuk mahkemesinde görüleceğinden, öncelikle davacı siteye ait tüm
tapu kayıtları ve yönetim planı getirtilerek yukarıda açıklanan hususlar dikkate alınarak görev
hususunun değerlendirilmesi gerektiği düşünülmeden yazılı şekilde karar verilmesi doğru
görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,
bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, temyiz harcının istek
halinde iadesine 11/12/2018 günü oy birliğiyle karar verildi.