YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
Tarih: 18.04.2018 Esas: 2018/312 Karar: 2018/922
Eksik İfa – Değer Kaybı Hesabı
Özet:
Site üzerindeki sosyal tesislerin belediyeye ait alana yapılması eksik ifa olup, bu nedenle oluşan değer kaybı hesaplanırken; satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değer ile ayıplı haldeki değer ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle tespit edilecek oran satış bedeline uygulanmalıdır.
MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İstanbul 2. Tüketici Mahkemesince davanın reddine dair verilen 05.03.2014 gün ve 2010/1378 E., 2014/264 K. sayılı kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 25.09.2014 gün ve 2014/26576 E., 2014/28733 K. sayılı kararı ile;
“…Davacı, 18.11.2000 tarihli Soyak Yenişehir Palmiye Evleri Satış Sözleşmesi ile davalıdan Ümraniye ilçesi 189 ada 27 parselde yapılacak olan …. numaralı daireyi satın aldığını, davalı tarafından verilen ilanlarda, satış maketlerinde ve planlarda basketbol sahaları, tenis sahaları, çocuk oyun alanları, büfe, çocuk kulübü, personel yeri, otoparklar, yüzme havuzları, jimnastik salonu, kaffe ve diğer peyzaj ve sosyal alanların etrafı çevrili site içinde gösterildiğini, ancak yapılan araştırma sonucunda da bu sosyal tesislerin kamuya ait arazi içerisinde bulunduğunun anlaşıldığını, sözleşmenin gereği gibi ifa edilmediğini, bu durumun eksik ve ayıplı işler kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini, açıklanan nedenle konutunun değer kaybettiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00- TL bedel indirimi ve tazminatın teslim tarihinden itibaren işleyecek değişken reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davacı vekili 07/08/2012 havale tarihli dilekçesi ile davasını ıslah ederek 16.250,00 TL tazminatın davalıdan tahsili ile müvekkiline ödenmesini talep etmiştir.
Davalı …Ş., talebin zaman aşımına uğradığını, davacıya satılan malda herhangi bir ayıbın bulunmadığını, 27 parselin mülkiyet alanının baştan beri 44.078,94 m2 olduğunu, süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığını, eksik ve ayıp bulunmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, süresinde ayıp ihbarı olmadığından davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir. “Soyak Yenişehir Palmiye Evleri” adlı proje kapsamında yapılacak konutların satışına ilişkin ilanlarda, reklam ve tanıtım broşürlerinde, satış maketlerinde, otopark, futbol, voleybol, basketbol sahaları ve tenis kortu, çocuk oyun parkı, kapalı çocuk kulübü, büfe ve lokal olmak üzere çeşitli tesislerin etrafı çevrili site içinde bulunacağının belirtildiği, ne var ki taahhüt edilen bu sosyal tesislerin mülkiyeti Ümraniye Belediyesi’ne ait 189 ada 14 parsel üzerinde inşa edildiği dosya içeriğinden anlaşılmaktadır. Davalı …Ş., her ne kadar vaat ettiği sosyal tesisleri taahhüdüne uygun biçimde tam ve eksiksiz inşa ettiğini, davacının yararlanmasına hiçbir engel bulunmadığını, bu spor kompleksinin sadece site sakinlerine özel ve münhasıran onların kullanımına açık olacağı taahhüdünde bulunmadıklarını savunmuşsa da; “Soyak Yenişehir Palmiye Evleri” projesinin vaziyet planında, ilanlarında, tanıtım maketlerinde ve broşürlerinde sosyal tesislerin etrafı çevrili site içinde gösterilmesi ve inşa edildikten sonrada etrafı çevrilerek site alanına dahil edilmesi sureti ile davacıda bu yerlerin siteye ait olduğu intibaı uyandırılmıştır. Dolayısıyla, söz konusu sosyal tesislerin, mülkiyeti Ümraniye Belediyesi’ne ait olan 189 ada 14 parsel üzerinde yapılmış olması, alıcının satın alma kararını etkileyen, taşınmazın değerini azaltan bir husus olup, edimin ifasındaki bu yöne ilişkin eksiklik nedeniyle satıcının alıcıya karşı sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece, sosyal tesislerin Ümraniye Belediyesi’ne ait taşınmaz üzerine yapılmış olması, “açık ayıp” olarak nitelendirilip, davacının konutu teslim aldıktan sonra 4077 Sayılı Kanunun 4. maddesinde öngörülen 30 gün içerisinde davalıya yapılmış ayıp ihbarı bulunmadığından davanın reddine karar verilmişse de, dava konusu olayda 4077 sayılı yasada düzenlenen “ayıplı ifa” değil “eksik ifa” söz konusu olup, 4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki dava konusu eksiklikler nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir.(Bkz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 23.11.2011 gün, Esas No: 2011/13-350, Karar No: 2011/700 Sayılı İlamı)
Satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, “mutlak metod”, “nisbi metod” ve “tazminat metodu” adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan “nispi metod” olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580; K.1997/10870) Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır. Hal böyle olunca mahkemece işin esası incelenerek, konusunda uzman kişilerden oluşturulacak bilirkişi heyeti aracılığı ile, davacının isteyebileceği bedel indirimi miktarının taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli raporla tespit edilmesi ve bu değer farkının ödetilmesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
2-Bozma nedenine göre davacının sair temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir…”
gerekçesi ile hüküm bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava eksik ifa iddiasına dayalı tazminat istemine ilişkindir.
Yerel mahkemece davacının satın aldığı taşınmazın üzerinde bulunduğu site dâhilinde kalan sosyal donatı alanlarının site sahiplerine ait olacağı vaat edilmiş olmasına rağmen mülkiyeti kamuya ait arazi üzerinde yapılmış olması nedeniyle taşınmazın değer kaybına uğradığı yönündeki iddiasının açık ayıp niteliğinde olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için herhangi bir hileye başvurmadığı, taşınmazı satın aldığı tarihte açık ayıplar konusunda kolayca bilgi sahibi olabileceği, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4’üncü maddesi gereğince konutun tesliminden itibaren otuz gün içerisinde ayıp ihbar külfetinin tüketici tarafından yerine getirildiğinin ispatlanamadığı gerekçesi ile davanın reddine dair karar verilmiştir.
Davacı vekilinin temyiz itirazları üzerine hüküm Özel Dairece yukarıda karar başlığında yazılı gerekçeler ile bozulmuş, mahkemece önceki karar gerekçeleri tekrar edilmek suretiyle verilen direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık: satın alınan taşınmazın bulunduğu site sınırları içerisindeki bir kısım sosyal donatı alanlarının, mülkiyeti siteye ait olmayan başka bir parsel üzerinde bulunduğunun çekişmesiz olduğu olayda, davalı satıcının bu durum nedeniyle doğduğu iddia olunan zarardan sorumluluğunun hukuki niteliğinin; sözleşmenin eksik ifasına ilişkin genel hükümlere mi yoksa ayıptan sorumluluk hükümlerine mi dayandığı, burada varılacak sonuca göre ihbar külfetinin bulunup bulunmadığı ve istemin tabi olduğu zamanaşımı süresinin ne olacağı noktasında toplanmaktadır.
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3’üncü maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429’uncu maddesi gereğince BOZULMASINA, aynı Kanun’un 440’ıncı maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 18.04.2018 gününde oy çokluğu ile karar verildi.