Geçersiz Sözleşme Nedeniyle Verdiğini Geri İsteyen Aldığını İade ile Yükümlüdür; Ancak Aldığı Şey Kusuru Olmaksızın Elinden Çıkan Taraf İade ile Yükümlü Değildir.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU

Tarih: 06.10.2004 Esas: 2004 / 13-420 Karar: 2004 / 443

Özet:

Davacı, haricen satın aldığı dairenin parasını ödediğini, ancak binanın depremde yıkıldığını iddia ederek ödediği bedelin tahsilini istemiştir. Geçersiz sözleşmeler hak ve borç doğurmaz. Bu sözleşmenin tarafları aldıklarını iade ile yükümlüdür. Kural olarak iade aynı anda ve karşılıklı olmalıdır. Ancak geçersiz sözleşme nedeniyle aldığı şey kusuru olmaksızın elinden çıkan iade ile yükümlü değildir. Binanın depremde yıkılmış olması karşısında, davacı iade yükümlülüğü altında olmaksızın ödediği satış bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteme hakkına sahiptir.

Taraflar arasındaki “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Sakarya Asliye 2. Hukuk Mahkemesi’nce davanın reddine dair verilen 11.04.2002 gün ve 2000/271 – 2002/257 sayılı kararın incelenmesinin davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 01.07.2003 gün ve 2003/4937-8948 sayılı ilamı ile, (…Davacı, davalı arsa sahibi tarafından kat karşılığı olarak yaptırılan inşaatın 10 nolu dairesini 60.000 DM’ye davalıdan haricen satın aldığını, satış bedelini ödediği halde dairenin teslim tarihi olan 31.01.1999 tarihinde teslim edilmediğini, 17 Ağustos 1999 tarihinde meydana gelen depremde inşaatın tamamen yıkıldığını ileri sürerek satış bedeli olarak ödediği 60.000 DM’nin faiziyle tahsilini istemiştir.

Davalı, daireyi 31.01.1999 tarihinde davacıya teslim ettiğini, davacının tapu devrini almaya yanaşmadığını, arsa payını tapuda devretmeye hazır olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, dairenin depremde önce davacıya teslim edildiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen 11.11.1998 tarihli harici protokol ile davalının tapuda maliki bulunduğu taşınmaz üzerindeki inşaatın 10 nolu dairesinin davacıya satıldığı, davacının satış bedeli olarak 60.000 DM’yi davalıya ödediği ve davacı adına tapuda intikal yapılmadığı uyuşmazlık konusu değildir. Tapulu taşınmazların harici satışı MK. 634 (Yeni MK. 706) B.K. 213 ve Tapu Kanunu 26. madde hükümlerine göre resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olup, geçersiz satışlarda herkes aldığını iade ile mükelleftir. Davacı, binanın teslim edilmeden yıkıldığını ileri sürdüğüne göre, çoğun içinde az da vardır kuralı gereği geçersiz satış sebebiyle verdiği satış bedelini geri isteyebilir. Bina depremde yıkıldığına göre, dairenin teslim edilip edilmemiş olması da bu aşamada önemli değildir. Açıklanan nedenle davanın kabulü yerine reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle,yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Temyiz Eden: Davacı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava; davalıya ait tapulu taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde dava dışı yüklenici tarafından inşa edilen ve 17.08.1999 tarihli deprem sırasında kullanılamayacak derecede hasar gören binadaki bir bağımsız bölümün davacıya satılmasına ilişkin harici sözleşme uyarınca, davacı tarafından davalıya ödenen satış bedelinin, sebepsiz zenginleşme hukuksal nedenine dayalı olarak tahsili istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davalı adına tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca dava dışı yüklenici tarafından binalar yapıldığını; davalının, kura çekimi sonucunda kendisine düşen B5 Blok 10 no.lu daireyi, 60.000 Alman Markı bedelle davacıya harici sözleşmeyle sattığını, bedelin tümünü tahsil ettiğini, dairenin sözleşmede kararlaştırılan 31.01.1999 tarihinde davacıya teslim edilmediğini, sözleşmeye uyulmaması nedeniyle davacının ödediği bedeli geri istediğini, davalının vermediğini; bilahare 17 ağustos 1999 tarihli depremde binaların ve dolayısıyla davacıya teslimi gereken dairenin yıkıldığını, arsa sahibi olan davalının hiçbir zarara uğramadığını, arsasının yine arsa olarak kaldığını, inşaat için hiçbir masraf yapmadığını, dolayısıyla davacıdan aldığı satış bedelinin sebepsiz zenginleşme oluşturduğunu, ihtarname tebliğine rağmen bedeli iade etmediğini ileri sürerek, 60.000 Alman Markının dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, satıma konu dairenin davacıya teslim edildiğini, ancak, sonradan ekstra işler yaptığı için, bilfiil oturmaya başlamamışken depremin meydana geldiğini, sözleşmede son taksit tutarının teslimden bir ay sonra ödeneceğinin belirtilmiş olduğunu, davacının 10.000 DM tutarındaki son ödemeyi 11.03.1999 tarihinde yaptığının dava dilekçesinde kabul edildiğini, dolayısıyla dairenin kendisine teslim edilmiş olduğunun davacının da kabulünde bulunduğunu; müteaddit kez haber ulaştırıldığı halde davacının ihmali nedeniyle tapuda işlem yapılamadığını; davalının satışa konu dairenin arsa payının davacı adına tesciline hali hazırda dahi muvafakat etmekte olduğunu; bitmiş vaziyette teslim aldığı dairenin tapusunu kendi ihmali sebebiyle devralmayan davacının, bu arada oluşan depremde binanın yıkılması üzerine, bu fiili durumdan yararlanarak satış bedelinin kendisine iadesini talep etmesinin M.K.’nun 2. maddesine aykırı olduğunu; nihayet, aynı tapu içerisindeki inşaattan daire satın alıp tapuyu devralmamış ve fiilen tasarruf etmekte olanlar arasında, keyfiyeti kanıtlamak suretiyle deprem yardımından bina sahibi gibi yararlananlar bulunduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Yerel mahkemece verilen; taraflar arasındaki harici sözleşmede kararlaştırılan 60.000 DM satış bedelinin anahtar teslim bedeli olduğu, 38.000 DM peşin ödeme yapıldığı, 12.000 DM’nin 25 Kasım 1998 tarihinde verileceğinin, bakiye 10.000 DM nin ise dairenin teslim tarihinden bir ay sonra ödeneceğinin sözleşmede belirtildiği; 10.000 DM. tutarındaki son ödemenin 11.03.1999 tarihinde yapıldığı, böylece bedelin tümüyle ödendiği, teslimden bir ay sonra yapılması kararlaştırılan 10.000 DM’lik ödeme 11.03.1999 tarihinde yapıldığına göre, dairenin davacıya bu tarihten bir ay önce teslim edildiğinin kabulü gerekeceği; davacının dairede ekstradan bazı işler yaptırmasının teslimin gerçekleşmemiş olduğunu göstermeyeceği gerekçesine dayalı, davanın reddine dair karar, özel dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.

Davalı adına tapuya kayıtlı arsa üzerine dava dışı yüklenici tarafından inşa edilen binada bulunan ve davalıya düşen dava konusu bağımsız bölümün 11.11.1998 günlü, haricen düzenlenmiş sözleşmeyle davacıya satıldığı, bağımsız bölümün bulunduğu binanın sonradan 17.08.1999 günü meydana gelen deprem sırasında oturulamayacak derecede hasar gördüğü çekişmesizdir.

Satıma konu bağımsız bölümü içeren binanın tapulu bir taşınmaz üzerinde inşa edilmesi nedeniyle, sözleşmenin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlı olup (743 sayılı Türk Kanunu Medenisi md. 634; Türk Medeni Kanunu md. 706; Borçlar Kanunu md. 213; Tapu Kanunu md. 26), taraflar arasındaki sözleşme haricen (adi yazılı olarak) düzenlendiğinden, geçersizdir. Esasen, bu yönden yerel mahkeme ile özel daire arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki; somut olayda, satıma konu bağımsız bölümün depremin meydana gelmesinden önce tamamlanarak, fiilen alıcı davacıya teslim edilmiş olup olmadığı hususu, taraflar arasında resmi şekle uyulmaksızın düzenlenen 11.11.1998 günlü satış sözleşmesinin şekil eksikliğinden kaynaklanan geçersizliği yönünden sonuca etkili değildir. Eş söyleyişle, fiili teslim gerçekleşmiş olsa bile, taraflar arasındaki sözleşme yine de hukuken geçersizdir. Böyle bir sözleşme uyarınca alıcının bedeli ödemiş ve satıcının da bağımsız bölümü fiilen teslim etmiş olması, geçersiz sözleşmeyi geçerli hale getirmez. Tapu devri gerçekleşmediğine; taraflar arasında sonradan aynı bağımsız bölüm için resmi şekle uygun olarak yeni bir satış sözleşmesi düzenlenmediğine göre, uyuşmazlık, sözleşmenin geçersizliği temelinde çözülmelidir.

Bu noktada, şu yönün de belirtilmesinde yarar görülmüştür: Yargıtay uygulamasına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde yükleniciye düşen bağımsız bölümün, yüklenici tarafından üçüncü kişiye satımına ilişkin sözleşmeler, yazılı olarak düzenlenmiş olmaları koşuluyla, B.K.’nun 162. ve sonraki maddeleri hükümleri uyarınca alacağın temliki hükümlerine tabi olarak geçerlidir. Yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmiş olması halinde, alıcı, böyle bir sözleşmeye dayalı olarak tescil isteminde bulunabilir. Ne var ki, somut olayda, satıcı arsa sahibi olduğundan, bu kuralların uygulama yeri bulunmamaktadır. Aynı nedenle, 03.09.1988 gün ve 1987/2-1988/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nın da somut olayda uygulama yeri yoktur. Hukuk Genel Kurulu’ndaki görüşme sırasında bir kısım üyeler, binada kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçilmiş olup olmadığının, yerel mahkemece bu yönden bir araştırma yapılmaması nedeniyle dosya kapsamından anlaşılamadığı gerekçesiyle, hükmün salt bu nedenle bozulması yönünde görüş bildirmiş iseler de, çoğunluk, açıklanan gerekçeyle bu görüşe katılmamıştır.

Şekil eksikliğinden dolayı ya da yasaca öngörülen başka nedenlerle (Örneğin, yasaya veya ahlaka aykırılık gibi) geçersiz olan sözleşmeler, tarafları yönünden herhangi bir hak ve borç doğurmazlar; bu nedenle de, geçersiz bir sözleşmenin tarafları, o sözleşmeyle yükümlendikleri edimleri yerine getirmekten kaçınabilirler; sözleşmenin karşı tarafı da, o edimin ifasını isteyemez. Böyle bir sözleşme, taraflarına sadece aldıklarını karşı tarafa geri vermek yükümlülüğü getirir. Kural olarak, geçersiz bir sözleşme nedeniyle verdiğini geri isteyen taraf, sözleşmeden dolayı elinde bulundurduğunu iadeyle yükümlüdür; yine kural olarak, bu iade aynı anda ve karşılıklı olmalıdır. Ancak, geçersiz sözleşme nedeniyle aldığı şey, kendi kusuru olmaksızın elinden çıkmış olan taraf, iade yükümlülüğü altında değildir.

Somut olayda, teslim olgusunun varlığı kabul edilse dahi, binanın depremde yıkılmış olması karşısında, davacının geçersiz sözleşmeye konu bağımsız bölümü davalıya iade yükümlülüğünün bulunamayacağı çok açıktır. O halde, davacı, herhangi bir iade yükümlülüğü altında olmaksızın, ödediği satış bedelini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteme hakkına sahiptir.

Yerel Mahkemece, aynı yöne işaret eden özel daire bozma kararına uyulmak gerekirken, uyuşmazlığın hukuksal nitelendirmesindeki yanılgıya dayalı önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının özel daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 06.10.2004 gününde oyçokluğu ile karar verildi.