YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
Tarih: 25.11.2009 Esas: 2009 / 3-554 Karar: 2009 / 552
Haksız İşgal Nedeniyle Ecrimisil Talebi – Kira Esasına Göre Ecrimisil Belirlenmesinde Yöntem
Özet:
Kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, ecrimisil istemine konu taşınmazın dava konusu dönemde mevcut hali ile serbest koşullarda getirebileceği hakkaniyete uygun kira bedeli emsallerin de değerlendirilmesi suretiyle saptanması gerekir. Sonraki dönemler için ise bulunan miktara toptan eşya fiyat endeksi ve üretici fiyat endeksinin tamamı yansıtılmak suretiyle elde edilecek tutardan az olmamak üzere ecrimisil belirlenmesi gerekir. Yerel mahkemece açıklanan ilkeler dikkate alınmaksızın eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi hatalıdır.
Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Eyüp 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nce davanın kısmen kabulüne dair verilen 26.12.2007 gün ve 2006/1455-2007/1654 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 25.12.2008 gün ve 2008/20014-22184 sayılı ilamı ile, (…Davacı vekili dilekçesinde, davalıların vakıf taşınmazını işgal ettiklerini beyan ederek, 4185.-YTL ecrimisilin yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiştir.
Ecrimisil, kötü niyetli şagilin ödemekle sorumlu olduğu tazminat olup, en azı kira geliri, en çoğu ise tam gelir yoksunluğudur.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisilin belirlenmesinde taşınmazın dava konusu dönemde, mevcut hali ile serbest koşullarda getirebileceği kira parasının emsallerinde değerlendirilmesi suretiyle saptanması, sonraki dönemler içinse, bulunan bu miktara toptan eşya fiyat endeksi ve üretici fiyat endeksinin tamamı yansıtılmak suretiyle bulunacak miktardan az olmamak koşulu ile bulunacak ecrimisilin hüküm altına alınması gerekir.
Taraflar arasında, dava konusu taşınmaza ilişkin olarak ecrimisil davaları görülmüş, bu davalarda 1995 yılından itibaren bir önceki döneme endeks tatbik edilmek suretiyle ecrimisilin hesap edildiği anlaşılmıştır. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda da, bir önceki döneme ilişkin olup mahkemece hüküm altına alınan ecrimisil tutarına endeks uygulanmak suretiyle ecrimisil hesabı yapılmıştır.
Öyle ise davada ecrimisil talep edilen dönem 2000-2006 tarihlerine ilişkin olup, mahkemece, yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilerek, önceki dönemlere ilişkin olarak hüküm altına alınan ecrimisil tutarları da dikkate alınarak ve bu miktarlardan da az olmamak kaydı ile 2000 yılı için emsal ve rayice uygun ecrimisil tutarın hesap edilerek, sonra gelen dönemler için ise, bulunan bu değere endeks tatbik edilmek suretiyle ecrimisil hesabı yapılıp (bu konularda bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle) hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile davanın kısmen kabulüne karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz Eden: Davacı vekili.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, haksız işgal nedeniyle ecrimisil istemine ilişkindir.
Davacı İstanbul Vakıflar Bölge Müdürlüğü vekili, davacının E. A. Mah. Çakmak Sokakta kain ….. ada …. parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, davalıların hiçbir akdi veya kanuni sebebe dayanmaksızın taşınmaza mesken yapmak suretiyle tecavüz ve müdahale ettiklerini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hak saklı kalmak kaydıyla 01.12.2000 – 22.02.2006 tarihleri arasındaki dönem için toplam 4.185,10.-YTL işgal tazminatının, işgalin başlangıç tarihinden itibaren kademeli faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar Muhsin ve İbrahim cevap dilekçesi vermemişlerdir.
Yerel mahkeme, keşif sonucunda düzenlenen 18.12.2007 tarihli bilirkişi raporunu esas almak suretiyle davanın kısmen kabulüne, toplam 2.700,00.-YTL’nin, her bir dönemle ilgili tutara, o dönemin sonundan itibaren değişken yasal faiz uygulanmak suretiyle davalılardan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar vermiş; davacı vekilinin temyizi üzerine özel daire metni yukarıda bulunan ilamla kararı bozmuş, yerel mahkeme gerekçesini tekrarlayarak ve genişleterek önceki kararında direnmiştir.
Davadaki ecrimisil isteminin dayandırıldığı E. A. Mah. ….. ada …. parsel sayılı 176.00 m2 miktarlı arsanın tamamının, dava konusu dönem itibariyle S…… Vakfı adına tapuya kayıtlı olduğu, bilahare 22.02.2006 tarihinde trampa yoluyla Maliye Hazinesi’ne, 12.07.2006 tarihinde de E…… Belediyesi’ne devredildiği; davalıların taşınmazın tamamına haklı bir neden olmaksızın müdahalede bulundukları dosya kapsamıyla sabit ve çekişmesizdir.
Eldeki davanın davacısı tarafından, daha önce eldeki davanın davalıları aleyhine aynı taşınmazla ilgili olarak müdahalenin önlenmesi, üzerindeki binanın yıkılması ve 01.12.1995 – 31.11.2000 tarihleri arasındaki dönem için toplam 456.900.000 TL. işgal tazminatının tahsili istemiyle 18.01.2002 tarihli dilekçeyle Eyüp Asliye 3. Hukuk Mahkemesi’nin 2002/87 Esas sayılı dosyası üzerinden görülen davanın açıldığı, o davada keşif sonucunda düzenlenen 19.06.2002 günlü bilirkişi raporunda, dava konusu 25 nolu parselin tamamının davalılar tarafından bina yapılmak suretiyle kullanıldığı, binanın yıkılmasının gerektiği belirtildikten sonra; taşınmazın mevkii, kullanım amacı, durumu, çevrenin sosyoekonomik yapısı, çarşı pazara uzaklığı, emsal taşınmazlarla kıyaslanması ve benzeri ecrimisil değerlerini etkileyen diğer ölçütler itibariyle ilk yıl (01.12.1995 – 31.12.1995 arası için) ecrimisil miktarının aylık 750.000 TL. olarak hesaplandığı, sonraki yılların ecrimisil miktarlarının da D.İ.E. Toptan Eşya Fiyat Endeksleri gözetilmek suretiyle belirlendiği, bu yolla 2000 yılı için aylık ecrimisil tutarının 12.394.200.-TL olarak hesaplandığı, mahkemenin 10.09.2003 gün ve 2003/603 sayılı kararla, bilirkişi raporunu esas alarak davanın kısmen kabulüne, davalıların müdahalesinin önlenmesine, binanın yıkımına, toplam 335.263.800.-TL işgal tazminatının yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine hükmettiği anlaşılmaktadır.
Eldeki davada yine keşif sonucunda düzenlenen 18.12.2007 tarihli bilirkişi raporunda, dava konusu yerin 153 ada 25 nolu parsel içinde bulunduğu, davalılara ait binanın bodrum kat + zemin kat + 2 normal katlı olduğu, betonarme karkas şeklinde inşa edildiği, tamamın bina ve bahçe olarak kullanıldığının saptandığı, binanın büyük bir kısmının 25 nolu parselde, bir kısmının da bitişik 24 nolu parselde kaldığı, dava konusu yerin Alibeyköy’ün merkezine uzak olmakla birlikte mevkii bir yerde bulunduğu, ulaşım imkanlarının oldukça iyi ve alt yapısının tam olduğu, belediye hizmetlerinden yararlandığı, konut bölgesinde olmasına rağmen yakın çevresinde ticari faaliyetleri olan bir yerde bulunduğu, çevrenin sosyo ekonomik açıdan vasat bir durumda olduğu belirtildikten sonra, aynen “…Dava konusu 25 parselin bulunduğu mevkii, kullanma amacı, durumu, çevrenin sosyo-ekonomik yapısı, çarşı-pazara uzaklığı, emsal taşınmazlarla kıyaslanması, vb. ecrimisil değerlerini etkileyen diğer faktörler de göz önüne alındığında hak ve nasafete göre boş arsa olarak 01.12.2000 tarihi itibariyle olağan rayiç kira getirisi aylık 12,40.-YTL olarak takdir edilmiştir…” denilmiş ve dava konusu sonraki yılların ecrimisil miktarları da, bulunan bu miktara 12 aylık ortalamalara göre toptan eşya fiyat endeksinin değişen oranları uygulanmak suretiyle hesaplanmıştır.
Özel daire bozma ilamında da belirtildiği üzere, ilke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisilin belirlenmesinde, ecrimisil istemine konu taşınmazın dava konusu dönemde mevcut hali ile serbest koşullarda getirebileceği hakkaniyete uygun kira parasının, emsallerin de değerlendirilmesi suretiyle saptanması, sonraki dönemler için de, bulunan bu miktara toptan eşya fiyat endeksi ve üretici fiyat endeksinin tamamı yansıtılmak suretiyle elde edilecek tutardan az olmamak üzere, ecrimisilin hüküm altına alınması gerekir.
Nitekim; içeriği yukarıda belirtilen önceki davada hükme esas alınan 19.06.2002 günlü bilirkişi raporunda, açıklanan bu ilkelere uygun bir yöntem izlenerek sonuca varıldığı anlaşılmaktadır.
Oysa, eldeki davada gerek yerel mahkemece yapılan araştırma ile inceleme ve gerekse hükme esas alınan 18.12.2007 tarihli bilirkişi raporu, kira geliri üzerinden ecrimisilin belirlenmesinde gözetilmesi gereken ve yukarıda açıklanan ilkelere uygun bulunmamaktadır.
Her ne kadar; eldeki davada hükme esas alınan 18.12.2007 tarihli bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazın boş arsa olarak 01.12.2000 tarihi itibariyle olağan rayiç kira getirisinin aylık 12,40.-YTL olarak takdir edildiği ve bu takdirin, emsal taşınmazlarla yapılan kıyaslamaya dayandırıldığı belirtilmiş ise de; yerel mahkemece emsal araştırması yapılması yönünde verilmiş bir ara kararı mevcut olmadığı gibi, dosya içerisinde de bu yönde yapılmış bir araştırmanın varlığını ve sonuçlarını gösteren bilgi veya belge de bulunmamaktadır. Keza, anılan ve hükme esas alınan bilirkişi raporunda da, emsal araştırmasıyla ilgili herhangi bir somut veriden söz edilmemiş; önceki davada hükme esas alınan bilirkişi raporunda 2000 yılı için hesaplanan aylık ecrimisil tutarı olan 12.394.200.-TL yuvarlanmak ve YTL’ye uyarlanmak suretiyle 12,40.-YTL’lik bir sonuca varılmıştır.
Açıklanan duruma göre, dava konusu dönemle ilgili ecrimisil tutarının hesaplanması yönünden gerek yerel mahkemece yapılması gereken inceleme, araştırma ve gerekse düzenlenerek hükme esas alınan bilirkişi raporu eksik ve yetersizdir.
Hal böyle olunca; yerel mahkemece, taşınmazın dava konusu dönemin ilk yılında mevcut hali ile serbest koşullarda getirebileceği hakkaniyete uygun kira parasının emsaller de değerlendirilmek suretiyle belirlenmesinin zorunlu bulunduğu benimsenmek suretiyle, emsal nitelikteki başka taşınmazların araştırılması; bunlara ilişkin verilerin sorulup, toplanarak dosya içerisine alınması; bu eksiklik tamamlandıktan sonra, gerekiyorsa yeni bir keşif yapılarak ve ayrı bir bilirkişi raporu alınarak, dava konusu dönemin ilk yılına ait ecrimisil miktarının hakkaniyet çerçevesinde saptanması, sonraki yıllar için de, ilk yıla ait miktara toptan eşya fiyat endeksi ve üretici fiyat endeksinin tamamı yansıtılmak suretiyle hesaplama yapılması, bu yolla elde edilecek tutardan az olmamak üzere, dava konusu dönemin tümüne ait ecrimisilin hüküm altına alınması gerekir.
Yerel mahkemenin, açıklanan bu gerekliliklere uymaksızın, eksik incelemeye dayalı önceki kararında direnmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve özel daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 25.11.2009 gününde oybirliği ile karar verildi.