KANUNİ DAYANAK

  • 3194 sayılı İmar Kanunu “Arsa ve Arazi Düzenlemesi” başlıklı 18. madde,

Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamalarında araç olarak kullanılabilecek önemli bir madde, 09 Mayıs 1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun düzenleme ortaklık payını öngören 18. maddesidir.

Bu maddeye göre: “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile yol fazlaları ile kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re ’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır. Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez.           Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Millî Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.” Bu madde ile getirilen Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), kısaca idarenin kamulaştırma yapmaksızın taşınmaz mal edinme ve kamu yararına kullanma yöntemlerinden biridir. Yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi ihtiyaçların karşılanması amacına yönelik olarak özel mülkiyette bulunan taşınmazlara yetkilendirilen idareler tarafından el konulmasını ifade etmektedir. Taşınmazlarda düzenleme sonrasında meydana gelen değer artışı karşılığında idare, düzenlemeye tabi tutulmadan önceki yüzölçümünün %40’ını geçmeyecek şekilde kişilerin onayı olmadan bedelsiz olarak el koyabilmektedir)

  • 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu,
  • 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun,
  • 5393 sayılı Belediye Kanunu “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı” başlıklı 73. maddedir.

(Ülkemizde kentsel dönüşüm geçmişte ve günümüzde temeli 5393 sayılı Belediye Kanunu’na dayandırılarak yürütülmüştür. Belediye Kanunu’nun “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı” başlıklı 73. maddesinde kentsel dönüşüme yönelik düzenlemeler yer almaktadır. Bilindiği üzere 13 Temmuz 2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi,

“Belediye Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun” adını taşıyan 5998 sayılı kanunun 24 Haziran 2010 tarihinde Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmesiyle değiştirilmiştir.

Buna göre: “Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya birkaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır.”

“Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediyesi meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir.”)

  • 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (2012)

Aşağıda kentsel dönüşüm bakımından temel nitelikteki 6306 sayılı kanuna göre açıklamalar yapılacaktır.

AMAÇ VE KAPSAM

            Plansız gelişen kent parçaları belli bir düzen içerisinde kontrol altına alınıp yeniden oluşturulması amaçlanmaktadır.  Bu Yönetmeliğin amacı (6306 sayılı yukarıdaki kanunun uygulanması hakkında yönetmelik); 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca, riskli yapılar ile riskli alan ve rezerv yapı alanlarının tespitine, riskli yapıların yıktırılmasına, yapılacak planlamaya, dönüştürmeye tabi tutulacak taşınmazların değerinin tespitine, hak sahibi olacaklarla yapılacak anlaşmaya ve yapılacak yardımlara, yeniden yapılacak yapılara ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki diğer uygulamalara ilişkin usûl ve esasları belirlemektir. (KDUHY)

  • Kanunun 2. maddesindeki riskli yapı tanımından yola çıkılarak üç çeşit riskli yapının olduğu anlaşılmaktadır: ekonomik ömrünü tamamlamış olan yapı, ağır hasar görme riski ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı, yıkılma riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı. Ayrıca kanuna göre “uygulama bütünlüğü” adı altında riskli yapılar dışında kalan yapılardan Bakanlıkça gerekli görülenler de bu kanun hükümlerine tabi olacaktır (md.3).
  • Riskli alan ve rezerv yapı alanı ile riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür ve ölçekteki planı yapma, yaptırma ve onaylama yetkisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na verilmiştir (md.6).
  • Riskli alan tespiti bakanlıkça maliklere de yaptırılabilir, malik yapmazsa bakanlık veya idare yapabilir veya yaptırabilir.
  • Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerin tebligattan itibaren 15 gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Bu itirazlar; dördü ilgili meslek Yönetim ve Ekonomi Araştırmaları disiplini öğretim üyesi, üçü ise Bakanlık temsilcisi olmak üzere yedi kişiden oluşan teknik heyetler tarafından incelenerek karara bağlanmaktadır. Süresinde yapılmayan itirazlar ve mirasçılar tarafından yapılan itirazlar dikkate alınmaz. (md.3).
  • 6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli olduğu tespit edilen alanlardaki yapıların yıktırılması gereği ortaya çıkmaktadır. Yapıların yıktırılmasında malikler ile idarenin anlaşması teşvik edilmektedir. Anlaşma sağlanan hak sahiplerine geçici konut, işyeri tahsisi ve kira yardımı yapılabileceği belirtilmiştir. Riskli yapıların yıktırılması için maliklere verilen 60 günlük süre içinde yapının yıktırılmaması halinde yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilip ek bir süre daha verilmektedir. Bu süre içinde yapı yine yıktırılmamış ise mahalli idarelerin iştiraki ile mülki amirler tarafından yıktırılmaktadır (md.5).
  • Madde 6.(2016 değişikliği): Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. r. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.

2.) Maliklere tebligatın yapıldığı tarihten itibaren 30 gün içinde 3’te 2 çoğunluğunda anlaşması sağlanamazsa, Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebiliyor. Ve bu kamulaştırma biçimi 2942 sayılı kanunun 3. Maddesine göre yapılıyor.

RİSKLİ YAPININ YIKILMASI

  • İtirazlar sonucu veya hiç itiraz edilmemişse riskli yapı tespiti kesinleşir. Müdürlük (Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü olan illerde bu Müdürlüğü, diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünü) gerekli tebligatları yaptıktan sonra idareden yıkım ister.
  • Bildirimden itibaren 60 gün içinde yapının tahliyesi gerçekleştirilmeli. Malik tarafından kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine bildirim yapılır. Malik tarafından yıktırılmalı. Malik yapmazsa idare yapabilir.
  • Yıkım ruhsatı, maliklerinden birinin veya vekillerinin talebi üzerine herhangi bir muvafakat aranmadan 6 iş gününde düzenlenir.
  • Yıkıma engel olanlar veya yıkım işini yerine getirmeyen kamu görevlisi hakkında TCK hükümlerince savcılığa başvurulur.
  • Yıktırma masraflarına malikler hisseleri oranında sorumludur.
  • İtirazları değerlendirecek teknik heyetin çalışma esasları 10. Maddede düzenlenmiş. Heyet itiraz dilekçesindeki nedenlere bağlı kalmaksızın tüm eksiklikleri inceler.

TAŞINMAZLARIN DEĞERİNİN TESPİTİ

  • Taşınmazın değeri; ilgili kurum bünyesinden en az üç kişiden teşkil olunacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın alınmak suretiyle tespit edilir.
  • Taşınmazın değeri; taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan bilgi alınarak ve mahallin emlak alım satım bürolarından alınacak bilgilerden de faydalanılarak, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11 inci maddesindeki esaslara göre tespit edilir.

UYGULAMA ALANINDAKİ TAŞINMAZ MALİKLERİNİN HAKLARI VE BUNLARIN TAPUYA TESÇİLİ

  • Yapılacak konut ve iş yerlerinin niteliği ve büyüklüğünü ilgili kurum (Uygulama alanında dönüşüm projesi gerçekleştirecek olan Bakanlığı, İdareyi ve Toplu Konut İdaresi Başkanlık) Önce uygulama alanındaki maliklerle, yapılacak konutlar ve işyerlerinin verilmesine ilişkin sözleşme akdediliyor.
  • Uygulama alanındaki taşınmazın 12’nci maddeye göre tespit edilen bedeli, malike verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşülür. Bu şekilde yapılacak hesaplama neticesinde taşınmaz malikinin;

a) İlgili kurumdan, alacağı olur ise, bu alacağa konu meblâğ; taraflar arasında yapılacak anlaşmaya istinaden, nakdi olarak veya ilgili kurumun, kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmazlarından verilerek ya da imar hakkının başka bir alana aktarılması suretiyle ödenebilir.

b) İlgili kuruma borçlu olması halinde, bu borca konu meblâğ; taşınmaz malikince taksit ile ödenebilir. Taksit ile ödemenin esasları proje bazında ilgili kurumca belirlenir.

c) (Değişik: RG-25/7/2014-29071) Birden fazla konut veya işyeri alma hakkının olması halinde, birden fazla konut veya işyeri verilmek üzere sözleşme yapılabilir. Böyle bir durumda, taşınmaz malikinin ilgili kuruma borçlanması hâlinde ödemeler, verilecek konut veya işyerinin tespitine yönelik olarak gerçekleştirilecek noter kurası sonrası, ilgili kurumca belirlenecek takvime göre taksit ile ödenebilir. Taksit ile ödemenin esasları proje bazında ilgili kurumca belirlenir.

  • İlgili kurumca verilecek konut veya işyerinin inşaat maliyet bedeli; uygulama alanında gerçekleştirilecek yapım ihaleleri sonrası gerçekleşen, ihale bedeli, arsa edinim bedeli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri, taşınmaz değerinin tespiti masrafları, zemin iyileştirme giderleri ve müşavirlik giderleri gibi giderler dikkate alınarak hesaplanır.
  • İşyeri verilecek olanlara bunun yerine işyeri hissesi de verilebilir.
  • Bakanlığın uygulama alnındaki taşınmazlar üzerinde her türlü işlem yapmaya yetkisi var. (Satın alma, toplulaştırma, trampa yapma, menkul değere dönüştürmeye, ön alım kullanmaya, inşaat yapmaya, paylaştırmaya, bölüştürmeye vs.) ancak bakanlar kurulu ve maliye bakanlığının onayı gerekli. Bakanlığın tasarrufuna tahsis edilen taşınmazlar için ise bir onaya gerek yok.

KİRACI VE SINIRLI AYNİ HAK SAHİPLERİNE KONUT VE İŞYERİ VERİLMESİ

  • Önce uygulama alanındaki maliklere konut ve işyeri verilecek. Arta kalan varsa konut ve işyeri varsa, belirtilen yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerinden en az 1 yıldır ikamet edenlere veya işyeri işletenlere veya taşınmazı bu kanuna göre kamulaştırılanlara konut veya işyeri verilmesi için sözleşme yapılabilir.
  • Artan Konut ve işyeri, talep edenleri karşılamıyorsa noterde kura çekilerek hak sahipleri tespit ediliyor.

RİSKLİ YAPILARIN BULUNDUĞU PARSELLERDE, RİSKLİ ALANLARDA VE REZERV YAPI ALANLARINDA YAPILACAK UYGULAMALAR

  • Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak; yapıların yıktırılmış olma şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin birleştirilmesi, taksimi, tapuya tescili, terki gibi işlerde ve genel olarak yapılacak bir iş için arsa maliklerinin oybirliği aranıyor. Oybirliği olmasa da 3’te 2 çoğunluk varsa o iş yapılıyor. Katılmayan malikin payı öncelikle maliklere açık arttırma yoluyla satılıyor. Eğer malikler almazsa bakanlık hazine kaydıyla rayiç bedel üzerinden satın alıyor.
  • Riskli olarak tespit edilen yapıların yeniden inşası için düzenlenecek yapı ruhsatı, diğer maliklerin haklarının menfi olarak etkilenmemesi şartıyla, bütün maliklerin değil, sadece riskli yapıların maliklerinin talep ve muvafakatine istinaden düzenlenir. Riskli yapıların yeniden inşası için kurulacak kat irtifakında da diğer maliklerin arsa payını etkilememesi kaydıyla sadece riskli yapıların maliklerinin talep ve muvafakati aranır.
  • Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu haklar ve şerhler, tapuda, tevhit, ifraz, taksim, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz. Yeni kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir.
  • Uygulama alnında yapılması gereken bir yapı, zeminden, afet riskinden veya mevzuata göre yapılaşma hakkı olmamasından kaynaklı yeni yapı yapılması mümkün değilse, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı başka parselde yapılabilir.
  • Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya kat karşılığı temlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi işlemi, hak sahipleri adına, talep edilmesi halinde Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından yapılır veya yaptırılır. Yapılacak talebe esas kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya kat karşılığı temlik sözleşmesinde hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması gerekmektedir. Tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır. Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.

Buradaki açıklamalarda ışığında, Kanunun 6/1. hükmü gereğince, riskli binanın yıkılmasından önce, malikler arsa payları oranında 2/3 çoğunlukla kendi aralarında riskli binanın yıkıp yeniden yapılma şartlarında anlaşabilirler. Kimin hangi bağımsız bölümü alacağına, kime kaç m2 konut veya işyeri verileceğine malikler arsa paylarının 2/3 çoğunluğuyla karar verirler. Bu anlaşmaya yeniden yapım şartlarını içeren bir sözleşme örneği eklenebilir. Anlaşmaya katılmayan malikin payı ise önce diğer hissedarlar arasında satışa çıkarılır. Hissedarlar alamazsa idare devreye giriyor.

Riskli yapının malikleri risk raporu çıkardıktan sonra 2/3 çoğunlukla, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine karar verebileceklerdir. Bu karar kapsamında arsa payı toplamında 2/3 malik çoğunluğu aslında her şeye karar vermektedir. Bu kararlar arasında o ana kadar yapılan dükkanların durumu, yola cephe, bahçe katı, ortak alanlardan yararlanma önceliği gibi çok çeşitli konular doğrultusunda şerefiye olup olmayacağı, müteahhide alt katın dükkan olarak inşaat yapımı karşılığında verilmesi sonucu halen dükkan olan dairenin malikine üst katlardan daire verilmesi gibi bir çok çetrefilli konuda kat malikleri anlaşabilir. Bu anlaşmalara katılmayan çoğu şerefiye sahibi daire sahipleri ve azınlıkta kalıp, anlaşma dışı kalan maliklere 2/3 kararı resmi olarak yollanmakta ve karara katılmaları için 15 gün süre verilmektedir. Burada ilk akla gelen 2/3 çoğunluk kararına katılma için yapılan tebligat sonrası 15 günlük sürede maliklerin uğradıkları haksızlığa karşı tazminat hakları saklı kalmak kaydıyla bu anlaşmaya katılıp katılamayacaklarıdır.

Mülkiyet hakkının yeri ve önemi sebebiyle gerek anlaşmaya ihtirazi kayıt koyarak veya gerekse noter ihtarı ile ihtirazi kaydı belirterek, kalan 1/3’den bazı kişiler var olan anlaşmaya katılabilirler. Böylece yeniden yapımın dışında kalmazlar. Öncelikle en azından diğer 2/3 tarafından kendilerine verilen mülkü alıp, hiç olmazsa bir kısım mülkiyetlerini koruyabilirler. Daha sonra da ortalamada üç yıl sürecek bir tazminat davası açarak; şerefiyeler sebebiyle, müteahhitle yapılan paylaşımın haksızlığı dolayısıyla, sözleşme dolayısıyla hak kayıplarına veya 2/3 çoğunluğun kendilerine yapmış oldukları haksızlığa karşı uğradıkları zararı tazmin edebilirler.

Bu düzenlemede Bakanlık 2/3 çoğunluk bağımsız bölüm maliklerinin müteahhitle yapmış olduğu anlaşmaya ek veya değişiklik yapamaz gibi görünse de Bakanlığın gerek 644 sayılı KHK’nın ve gerekse 6306 sayılı Kanunun 6/1 ve diğer çeşitli maddelerindeki genel yetkisi ve maliklerle müteahhidin anlaşması doğrultusunda “uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır” hükmü açısından Bakanlığın iki dudağının arasında kalındığı için, Bakanlık bu anlaşmalara ister uzlaşma ile ister işlemlerde zorluk çıkararak müdahale edebilecektir. Ayrıca etmesi de gerekir. Çünkü üçte iki kat malikleri aralarında anlaşarak kalan 1/3 bağımsız bölüm arsa paylarının (müteahhitle yapılacak paylaşım da düşünülerek) yeni yapılacak yapının en kötü kısımlarda yer almasını sağlamış olabilirler. Hatta yapının girişinde bulunan ve büyük kira getiren tapuya kayıtlı dükkana karşılık binanın arka tarafından kötü bir daire veya ofis verilmiş bile olabilir. Bu tür yapılan haksızlıklar sonuçta payları rayiç değerinden alan Bakanlığı da zarara uğratacağından Bakanlığın hakkaniyet ölçüsünde, kamu zararının önlenmesi açısından da bu anlaşmalara müdahil olması gerekmektedir.

KİRA YARDIMI VE DİĞER YARDIMLAR

  • Anlaşma ile tahliye edilen yapı maliklerine 36 ay ile 18 ay sürelerle değişen kira yardımı bakanlıkça belirlenerek yapılabiliyor.
  • Maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine, sahip oldukları veya kullandıkları Kanun kapsamındaki bütün yapılardan dolayı kira yardımı yapılabilir. İnşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet eden malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi faydalanır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir.
  • Birinci fıkrada belirtilen yapılarda; sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere birinci fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelinin beş katı kadar, kiracı olarak ikamet edenlere, işyeri işletenlere ve Kanun kapsamında taşınmazı anlaşma yolu ile kamulaştırılanlara iki katı kadar, defaten kira yardımı yapılabilir. (m.16/3)
  • Tahliyeden itibaren 1 yıl içinde kira yardımı başvurusu müdürlüğe veya yetkilendirilen idareye yapılır.
  • Uygulama alnındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, ipotek tesisi, devri tescili gibi işlemler ve dönüşümden sonra yapılan yapıların ilk satışı, tescili, ipotek tesisi gibi işlemlerde vergi muafiyeti vardır. Hangi vergilerin alınacağı kanunda sayılıyor. (m.16)

TAHLİYE

  • Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ilgili kurumca veya maliklerce yürütülen uygulamalarda, ilgili kurumca belirlenecek takvime göre on beş gün içinde veya maliklerle yapılan anlaşmada belirlenen süre içerisinde, var ise su, elektrik, telefon ve doğalgaz gibi hizmetlerin borçları ile emlak vergisi gibi taşınmaza ilişkin vergilerin ödenerek yapının boş olarak ilgili kuruma veya uygulamayı yürüten yükleniciye teslim edilmesi gerekir. Belirtilen sürelerde yapının tahliye edilmemesi durumunda İlgili kurum veya İdarece, yapının idarî makamlarca zorla tahliye edileceği belirtilerek ve ilgililerine otuz günden az olmak üzere süre verilerek tebligatta bulunulur. Bu süre içinde de tahliyenin gerçekleştirilmemesi durumunda, bu yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir ve bu yapıların tahliyesi mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile ilgili kurum veya İdarece yapılır veya yaptırılır. 

PLANLAMA 

  • Uygulama alanına yönelik planlarda esas olan afet riskinin azaltılması, fiziksel çevrenin iyileştirilmesi, korunması, sosyal ve ekonomik gelişimin sağlanması, iklim duyarlılığının ve yaşam kalitesinin arttırılmasıdır.
  • Bakanlık, uygulama alnındaki taşınmazlarla ilgili her tür ve ölçekteki planları yapmaya, standartlar belirlemeye yetkilidir.
  • İdarece ve ilgililerce Bakanlığa plan teklifleri sunulabilir. Bakanlık bu teklifleri uygun görürse uygular veya değiştirebilir.
  • Bakanlık, uygulama alanın özelliğine, planın ölçeğine ve ihtiyaç analizine göre kendisine sunulan planda bulunması gereken esasları ve yapılacak tespit, araştırma ve inceleme konularını belirler. Bunlara göre sunulan plan kararlarını değerlendirir. Bakanlık, plan onaylarken, planlama esaslarını ve yapılan analiz ve kararlar ile birlikte planın kent bütününe ve çevresine etkisini ve uyumunu, ulaşım sistemi ile bütünleşmesini, sosyal ve teknik altyapı alanlarının sağlanmasını ve kentsel doku ve yaşanabilirlik hususlarını da dikkate alır.

Genel olarak dönüşüm adı altında yapılan uygulamaların ortaya çıkardığı sorunlar;

a. 6306 Sayılı Kanun, tüm yasaların üstünde tutulmakta, TOKİ ve idareye, denetim mekanizması işletilmeksizin, son derece geniş yetkiler verilmekte ve bu yolla tüm planlamalar askıya alınmaktadır. Bir diğer yandan özellikle Ekim 2016’da yapılan Yönetmelik değişikliği ile bir alanın “riskli alan” ilan edilebilmesi için neredeyse kağıt üzerinde veya birkaç kaba gözleme dayanmak yeterli hale getirilmiştir. Bu durum teknik bir analiz ve yönteme dayanmaksızın riskli alan belirlenimlerine gidileceği yönünde endişelere yol açmaktadır.

b. Kanunun konut hakkını merkeze almaktan çok inşaat sektörü- nü canlandırma amacına hizmet etmesi nedeniyle hak sahipleri bankalar eliyle borçlandırılmaktadır. Riskli alan ve rezerv alan ilan edildikten sonra plan ve projelerin hazırlanma aşamasında imar uygulama yetkisinin de tek taraflı olarak durdurulması hak sahiplerinin mağduriyetine ve belirsizliğe yol açmaktadır. Ayrıca gayrimenkul sektörü menkulleştirilerek mülkiyet hakkı yok edilmektedir.

c. İtirazlı binalarda; idare eliyle su, elektrik, doğalgaz kesilmekte, dönüşüm projeleri vatandaşın mağduriyeti üzerine kurulan bir sistemle işletilmeye çalışılmaktadır. Ayrıca yargı yolu açık gözükmekte ancak yargı süreçleri dönüşüm projelerinin lehine işletilmektedir.

d. Acele kamulaştırma yolu ile hukuk, mülkiyet hakkı, barınma hakkı ihlal edilmekte, ülkemiz yeni bir insan hakları sorunuyla karşı karşıya bırakılmaktadır.

e. Kanun ile birlikte güvenli yapı ve güvenli çevre yaratmaktan daha çok sermaye birikimi yaratmak üzere büyük bir ekonomi hedeflenmekte, insan faktörü ve yaşam kalitesi gibi faktörler göz ardı edilmektedir.

f. Kentsel dönüşüm bütünlüklü bir planlamanın sonucu olmaktan giderek uzaklaşmakta, yeni bir imar faaliyetine dönüşmektedir. Oysa konu parçacı bir anlayışla değil kent bütünlüğü çerçevesinde ele alınmalı, bölgenin risk öncelikleri kategorize edilerek hazırlanmış master planları çerçevesinde uygulanmalıdır.

g. Yık-yap anlayışının ve rant eksenli düzenlemelerin ortaya çıkardığı yoğunluk artışları ulaşım sorunu başta olmak üzere yeni alt yapı sorunları yaratmaktadır. Güçlendirilerek korunacak yapılar dahi yık-yap anlayışı nedeniyle yıkılmaktadır. 50 TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası Proje alanındaki yapılar riskli olup olmamasına bakılmaksızın değerlendirilip kanun hükümlerine tabi tutulmakta, bu durum da mağduriyetlere sebep olmaktadır.

h. Deprem riski az olan bölgelerde deprem korkusu yaratılarak yeni yapılaşma alanları açılmak istenmektedir. Bu bağlamda riskli alan ilanları bilimsel araştırmalar temelinde belirlenmemekte yeşil alanlar, sosyal dokular, yoğunluğu az olan yerleşimler acımazsızca yok edilmektedir.

i. Parsel bazında yapılan yık-yap anlayışı ile konut alanları küçülmekte, arttırılan konut sayısı, yoğunluk ve yüksekliklerle kentleş- me ilkeleri yok sayılmakta, nüfus artışı ile birlikte, kentler telafisi zor fiziki ve demografik değişimlerin nesnesi olmaktadır.

j. Sadece bina ölçeğinden hareket edilmesi ile birlikte planlama anlayışı devre dışı bırakılmakta ve sosyal eşikler de aşılmaktadır. Yapılan planlarda ise kaynaklar hakça dağıtılmamakta, vatandaşa ucuz konut edinme imkânı sağlanabilecekken, yeni eşitsizlikler yaratılmaktadır,

k. Çoğunlukla planlama esasına dayalı bir yol izlenmese de planlama esnasında kentsel donatı ve rezerv alanları yeterince dikkate alınmadığı için kentte bulunan tüm boş alanlar ve birçok sosyal Yık-yap anlayışının ortaya çıkardığı yoğunluk artışları ulaşım sorunu başta olmak üzere yeni alt yapı sorunları yaratmaktadır. Güçlendirilerek korunacak yapılar dahi yık-yap anlayışı nedeniyle yıkılmaktadır. Proje alanındaki yapılar riskli olup olmamasına bakılmaksızın değerlendirilip kanun hükümlerine tabi tutulmakta, bu durum da mağduriyetlere sebep olmaktadır. donatı alanı yapılaşmaya açılmakta, kent belleği ve kent kimliği ortadan kaldırılarak kültürel miras yok edilmektedir. Kentlerin fiziksel değişimi ön plana alındığından sosyal, tarihi, kültürel faktörlerin korunması ve geliştirilmesine ilişkin tedbirler yetersiz kalmaktadır.

l. Kent sıcaklıklarının artması, ısı adalarının oluşması, doğa alanlarının tahrip edilmesi ve hava kirliliği eko sistemin bozulmasına ve insan yaşamının olumsuz bir şekilde etkilenmesine neden olmaktadır. m. Deprem afetine hazırlanma amacıyla yapıldığı belirtilen kentsel dönüşüm uygulamaları nedeniyle afet riskleri artmakta, kentsel yapılaşmanın geçirimsiz yüzeyler yaratması ve 20-30 metre derinlikte yapılan kazılar doğal drenaj sistemini bozmakta, kentlerimiz su baskınlarıyla karşı karşıya kalmaktadır. n. Yerel Yönetimler devre dışı bırakılarak tüm uygulamalar merkezi hükümet eliyle hayata geçirilmekte, yerel halk karar alma mekanizmalarının dışında bırakılmaktadır.

Ergür Hukuk Ofisi