Riskli yapı yıkılmadan kat karşılığı inşaat için 2/3 çoğunlukla alınan kat malikleri kurulu kararı iptal edilmelidir

YARGITAY 20. HUKUK DAİRESİ
Tarih: 31.10.2017 Esas: 2017 / 3199 Karar: 2017 / 8652
6306 SK Kapsamında "Riskli Yapı" Şerhi Konulan Taşınmaz
Üzerinde Yeni Bina Yapılması, Kat Karşılığı Verilmesi vs Gibi
2/3 Çoğunlukla Alınacak Kararlar Riskli Binanın Yıkılmasından
Sonra Alınabilir.
Özet:
Dava, kat malikleri kurulu kararlarının iptali istemine ilişkindir. Dava konusu taşınmazın kat
mülkiyeti hükümlerine tabi olduğu ve taşınmaz üzerinde "riskli yapı" şerhi bulunduğu dosya
kapsamı ile sabittir. 6306 Sayılı Kanun kapsamında "riskli yapı" şerhi konulan taşınmaz üzerinde
yeni bina yapılması, kat karşılığı verilmesi gibi 2/3 çoğunlukla alınacak kararlar, binanın
yıkılmasından sonra alınabilir. Davaya konu kat malikleri kurulu kararının alındığı tarihte riskli yapı
henüz yıkılmamıştır. Kat mülkiyeti hükümlerine tabi binanın yıkılarak yeniden yapılması
yönündeki kararın 634 SK'nun 45. maddesi gereğince tüm kat maliklerince oybirliği ile alınması
gerekir.
Taraflar arasındaki davanın yapılan yargılaması sonunda kurulan 30.06.2016 günlü hükmün
Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili Av. ... tarafından istenilmekle, tayin olunan
31.10.2017 günü için yapılan tebligat üzerine, temyiz eden davacı ... vekili Av. ..., karşı taraftan
davalı vekili Av. ... geldiler, başka gelen olmadı, açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu
anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, gelenlerin sözlü açıklamaları
dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Daha sonra dosya içindeki tüm belgeler
incelenip, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının ve davalıların ilgili taşınmazda bağımsız bölüm maliki
olduğu, taşınmazın riskli yapı olup, tapu kaydına riskli yapı şerhi düşüldüğü ve ... Belediyesinden
yıkım tebligatı yapıldığı, davalı kat malikinin 19/10/2015 tarihinde yapılan toplantıda yasal
nisaplara aykırı olarak arsa payı çoğunluğuna dayanılarak kararlar alındığı, kat mülkiyeti devam
ettiği sürece alınan kararların kat malikleri kurulu kararı olduğu ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanunu'na göre oybirliği ile alınması gerektiği sebebiyle 19/10/2015 tarihli kat malikleri kurulu
kararı usul ve yasaya aykırı olduğundan iptali istenilmiş, mahkemece; taşınmazın riskli yapı
kararı, yıkım kararı, taşınmazın yıkımından sonra arsa olarak terkinine ilişkin tapu kayıtları ve
özellikle 6306 Sayılı Kanunda 14/04/2016 tarihli ve 6704 Sayılı Kanunun 23. maddesi ile yapılan
değişikliğe göre, 6306 Sayılı Kanunun 6. maddesi değişmiş olduğundan, artık 19/10/2015
tarihinde 2/3 çoğunlukla alınan kararın hukuka uygun olarak alınmış bir karar olduğundan, bu
kararın iptaline yönelik davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz
edilmiştir.
Dava, 19/10/2015 tarihli kat malikleri kurulu kararların iptali istemine ilişkindir.
Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, dava konusu 776 ada 33 parselde kat mülkiyeti kurulu
olduğu, ana taşınmazda 15 bağımsız bölüm bulunduğu, 22.10.2014 tarihinde 6306 Sayılı Kanuna
göre "riskli yapıdır" şerhi konulduğu anlaşılmıştır.
19.10.2015 tarihli kat malikleri toplantısında alınan kararların 2/3 ten fazla bir çoğunlukla kabulü
(riskli yapı olduğu kesinleşen taşınmazla ilgili uygulama konusunda şirketlerin teklifleri, karar
katılmayan maliklere uygulama yönetmeliği 15/2 gereğince ihtarname gönderilmesine, süresi

içerisinde ilgili şirketin teklifinin kabul edilmesi kabul edilmediği takdirde arsa payının açık arttırma
sureti ile satılacağının bildirilmesi görüşülmüştür.)
Arsa paylarının 2/3 çoğunluğu ile ... Gıda Turizm İnşaat Ltd. Şti. tarafından sunulan kat karşılığı
inşaat yapmak üzere binanın yenilenmesi teklifinin 2/3'den fazla bir çoğunlukla kabulüne karar
verildiği anlaşılmıştır. 6306 Sayılı Kanunun 6. maddesinin 1. fıkrasına göre, üzerindeki bina
yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti,
ilgililerin muvafakatları aranmaksızın bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re'sen
terkin edilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu parsellerin malikleri tarafından
değerlendirilmesi esastır.
Bu çerçevede parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında
uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat
paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında
paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
Bu hüküm anataşınmaz üzerinde yapının yıkılıp kat mülkiyetinin veya kat irtifakının sona
ermesinden sonra uygulanabileceğinden dava konusu taşınmaz üze rindeki yapı davanın
devamında yıkılmış ise de davaya konu kat malikleri kurul kararın alındığı tarihte yapının halen
mevcut olduğu, kat mülkiyetinin kurulu bulunduğu dikkate alındığında binanın yıkılarak yeniden
yapılması yönünde kararın Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 45. maddesi gereğince tüm kat maliklerinin
oybirliği ile verecekleri kararla mümkün olduğundan bu koşulu sağlamayan 19.10.2015 günlü kat
malikleri kurulu kararının iptali yerine yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün
BOZULMASINA, Yargıtaydaki duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret
Tarifesine göre takdir edilen 1.480, 00 TL vekalet ücretinin davalılardan alınarak kendisini vekil ile
temsil ettiren davacıya verilmesine, temyiz harcının istek halinde iadesine 31.10.2017 gününde
oybirliği ile karar verildi.