YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ
Tarih: 04.12.2018 Esas: 2016/21540 Karar: 2018/12330
Tapulu Taşınmazların Satışı – Resmi Şekil Şartı – Sebepsiz Zenginleşme – Satış Bedelinin Uyarlanması
Özet:
Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmaz ise TMK’nun 706, TBK’nun 237. (BK.’nun 213), Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersizdir. Geçersiz sözleşmeler taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilir. Geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi “…… Adalet” düşüncesine dayanmaktadır. …… adalet ilkesi ise, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder. Sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut verileri tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır. Başka bir deyişle, …… adalet kuralı gereğince iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün, ifanın imkânsız hale geldiği tarihteki alım gücüne uyarlanması zorunluluğu bulunmaktadır. Satım bedelinin iade tarihindeki ulaştığı bedel belirlenirken ödenen paranın çeşitli …… etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, …… artış oranları, altın, işçi ücretlerindeki artış ve döviz kurlarındaki artış vs. ortalamaları göz önünde tutulmalıdır.
MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki …… davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, 04.12.2018 tarihli duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davalı vekili Av……. Ersoy ile davacı asil … geldiler. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekil ve asilin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00’e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
YARGITAY KARARI
Davacı; davalı olan kardeşi ile aralarında senettir başlıklı belge ile satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, söz konusu sözleşmeye göre …… ili, …… beldesi yanında mülkiyeti davalıya ait olan 2240 m² arsanın 1/3’ünün davalı tarafından kendisine satıldığını, bedelinin nakden ve peşin olarak alındığını, arsanın ifrazı yapılıp, …… yapıldığında ve kat irtifakı kurulduğunda kendisinin hissesine düşen kısmın tapusunun verileceğinin kabul ve taahhüt edildiğini, sözleşme ile ayrıca aralarındaki ticari ilişkiden dolayı davalıdan alacağına karşılık sözleşmenin 2. ve 3. maddesinde belirtilen kooperatif hissesi ile kamyonun satış bedelinin 1/3’ünün kendisine verileceğinin taahhüt edildiğini, kooperatif devri ve kamyon satış bedelinin 1/3’ünün tarafına ödendiği halde 1. bendde yazılı taşınmazın devrinin yapılmadığını, satışa konu taşınmazın ifrazı yapılarak kat irtifakının halen kurulamadığını ancak tapunun devrini engelleyen herhangi bir olumsuzlukta mevcut bulunmadığını ileri sürerek …… İli, …… beldesi, 66 nolu,2040 m² alanlı taşınmazın 1/3 payının iptali ile adına tesciline, olmadığı takdirde 1/3 payın rayiç değerinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı; satış vaadi sözleşmelerinin 10 yıllık zamanaşımı süresine tabi olup, zamanaşımının dolduğunu, ayrıca davacı tarafından sunulan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı için geçerli olmadığını, geçerli olsa dahi davacının sözleşmeden kaynaklı borcunun bulunmadığını, çünkü dava konusu taşınmazın satışından taraflar vazgeçerek … ili, …… ilçesinde bulunan, 1831 ada, 3 parsel nolu taşınmazın davacıya verilmesi hususunda anlaşma yaptıklarını, buna göre bu taşınmazın davacının oğluna verildiğini ve davalının da bu şekilde borcunun sona erdiğini savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece; satış vaadi sözleşmeleri resmi şekilde yapılması zorunlu olup, bu nedenle davalı tarafından düzenlenip, imzalanan senettir başlıklı belgenin satış vaadi anlamında geçersiz olduğu, bu durumda davacı tarafından tapu iptal ve tescil talebinde bulunulamayacağı, ancak imzası ve içeriği davalı tarafından kabul edilen belgedeki borç gereğince dava konusu taşınmazın 1/3 hissesinin dava tarihi itibariyle rayiç değerinin kendisine verilmesini talep edebileceği, bilirkişi heyet raporuna göre davacının taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değeri olan 998.970,00 TL’nin 1/3 oranında 332.990,00 TL’yi talep edebileceği, ancak davanın ıslah edilmediği, davacının dava dilekçesi ile 25.000,00 TL ……lı talebinde bulunduğu anlaşıldığı gerekçesi ile davanın kabulü ile;25.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya ilişkin haklarının saklı tutulmasına karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmaz ise TMK’nun 706, TBK’nun 237. (BK.’nun 213), Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersizdir. Geçersiz sözleşmeler taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilir.
Geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi “…… Adalet” düşüncesine dayanmaktadır. …… adalet ilkesi ise, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.
Bu bakımdan, sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Bu güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut verileri tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.
Başka bir deyişle, …… adalet kuralı gereğince iadeye karar verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün, ifanın imkânsız hale geldiği tarihteki alım gücüne uyarlanması zorunluluğu bulunmaktadır.
Satım bedelinin iade tarihindeki ulaştığı bedel belirlenirken ödenen paranın çeşitli …… etkenler nedeniyle azalan alım gücünün enflasyon, …… artış oranları, altın, işçi ücretlerindeki artış ve döviz kurlarındaki artış vs. ortalamaları göz önünde tutulmalıdır.
Somut olayda, davaya konu sözleşmede tarih belirtilmemiştir, davacı taraf söz konusu belgenin 1988 yılında kendisine verildiğini iddia etmiş, davalı ise sözleşmenin 1986-1987 yıllarında yapıldığını belirtmiştir. Söz konusu tarihsiz sözleşmede satış bedeli gösterilmemiştir.
Bu durumda mahkemece; öncelikle sözleşmenin yapıldığı tarihin belirlenmesi, daha sonrasında ise anılan sözleşmede taraflarca satış bedeli gösterilmediği için sözleşmenin düzenlendiği tarih itibariyle davaya konu edilen taşınmazın, piyasa rayiç bedelinin keşif yapılarak konusunda uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla belirlenmesi gerekmektedir. Sözleşme tarihi itibari ile taşınmazın piyasa rayiç bedeli tespit edildikten sonra, bu bedelin ifanın imkânsız hale geldiği tarih itibari ile ulaşacağı bedelin; çeşitli …… etkenlere göre (azalan alım gücünün enflasyon, ……, altın, döviz, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri …… göstergelerin ortalamaları alınmak suretiyle) konusunda uzman bilirkişi kurulundan rapor alınarak hesaplatılması ve sonucu dairesinde bir hüküm tesisi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bendde açıklanan nedenle davalı tarafın sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bendde açıklanan nederlerle hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, 1.630 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacı taraftan alınıp davalıya verilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 04.12.2018 gününde oy birliğiyle karar verildi.