YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ
Tarih: 20.12.2018 Esas: 2018/3286 Karar: 2018/13028
Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi – Sözleşmenin Geçersizliğinin İleri Sürülemeyeceği
Özet:
Davaya konu sözleşmenin, ön ödemeli konut satış sözleşmesi olduğu, noterden resmi şekilde yapılması zorunluluğu bulunmakla birlikte, noterde resmi şekilde yapılmadığı, ancak satıcının sonradan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını beyan ederek sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceği TKHK m. 41/1. de belirlenmiştir. Bu kapsamda, taraflar arasındaki sözleşme noterde yapılmasa dahi geçersizliği yönünde değerlendirme yapılması mümkün olmayacaktır. Aynı yöne ilişkin bağımsız bölüm satışlarına yönelik tescil davalarında dahi, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay ……… Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Davacı … ile davalı ……… Ticaret A.Ş aralarındaki tespit davasına dair ……… 8. Tüketici Mahkemesinden verilen 15/12/2015 tarihli ve 2015/2042 E. – 2015/2061 K. sayılı hükmün onanması hakkında dairece verilen 19/02/2018 tarihli ve 2016/9677 E. – 2018/1232 K. sayılı ilama karşı davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir.
Düzeltme isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
YARGITAY KARARI
Davacı; davalı şirket ile imzaladığı 21/03/2015 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile taksitle ödeme yaparak 490.000,00 TL bedele satın aldığını, ödeme planı çerçevesinde taksit bedellerini ödediğini, davalı tarafça daha sonra ihtarname ile bağımsız bölümün alanında ciddi artış olduğu belirtilerek ek ödeme talep edildiği, aksi halde sözleşmenin feshedileceğinin bildirildiğini, davalının sözleşmeye aykırı hareket ettiğini, dava konusu bağımsız bölümün alanının belli olduğunu belirterek; davalının ek ücret talep etme hakkı olmadığının tespitine, aksi halde sözleşmenin kurulduğu tarihteki m2 birim fiyatı üzerinden ek ücretin tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili; projedeki hata nedeniyle davacıya satılan bağımsız bölümün alanında ciddi artış olduğunu, esaslı hataya düşüldüğünü, edimler arası orantısızlık oluştuğunu, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmediği için geçerli olmadığını, davacıya ek ücret ödeyerek sözleşmeyi ayakta tutabilme imkanı verildiğini, ancak davacının kabul etmediğini, müvekkili şirketin sözleşmeyi feshetmek zorunda kaldığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Mahkemece; taraflar arasındaki sözleşme resmi şekilde düzenlenmediğinden sözleşmenin geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmeye dayanarak, sözleşmede kararlaştırılan hususların ifasının talep edilemeyeceği, ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince, her iki tarafın aldıklarını iade ile mükellef oldukları, dava konusu olayda ise davacının verdiklerini iade talebinde bulunmadığı, sözleşmenin hükümlerinin ifa edilmesi, sözleşmeye aykırı olarak talepte bulunulmasının haklı olmadığını tespitini, bu kabul edilmezse mahkemece ek ücretin ne kadar olacağının tespitini talep ettiği gerekçesiyle taleple bağlılık kuralı gereği davanın reddine karar verilmiş, hüküm süresi içerisinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 2016/9677 esas 2018/1232 karar sayılı 19/02/2018 tarihli ilamıyla onanmasına karar verilmiş, davacı vekili tarafından onama ilamına karşı kararın düzeltilmesi istenilmiştir.
Uyuşmazlık; taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin niteliği ve sözleşme kapsamında davalı satıcının ek ücret isteme hakkının bulunup bulunmadığına ilişkindir.
6502 sayılı Tüketici Korunması Hakkındaki Kanunun 40. maddesinde “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi tanımlanmıştır. Bu maddeye göre; Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin şekil şartına ilişkin 41. maddesinde ise; “(1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. (2) Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.” hükümleri getirilmiştir.
Taraflar arasında düzenlenen 21/03/2015 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre; davalı adına kayıtlı arsada davalı tarafından yapılacak binadan net satış alanı 94,37 m2 bağımsız bölümün davacı tarafından taksitler halinde ödenmesi suretiyle satışına dair anlaşma yapıldığı, davalı-satıcının belirtilen süre ve şartlarda teslim etmeyi, davacı-alıcının da satış bedelini ödemeyi taahhüt ettiği görülmektedir.
Sözleşmenin imzalanmasında sonra, davalı-satıcı tarafından davacı-alıcıya gönderilen 14/08/2015 tarihli ihtarnamede; proje kapsamında gerçekleşen değişiklik nedeniyle satışa konu bağımsız bölümün alanında ciddi artış olduğu belirtilerek, 130.000,00 TL artış bedelinin ödenmesi veya yer değişikliği yapılması yönünde tercih hakkının kullanılması, aksi halde sözleşmenin feshedileceğinin ihtar edildiği, davanın 18/08/2015 tarihinde açıldığı, yargılama sırasında davalı tarafından 01/09/2015 tarihli davacıya gönderilen ihtarname ile de, sözleşmenin feshedildiğinin beyan edildiği, davacı tarafından 02/09/2015 tarihli ihtarnameye cevabında ise sözleşmenin feshinin kabul edilmediğinin bildirildiği anlaşılmaktadır.
Davaya konu sözleşmenin, ön ödemeli konut satış sözleşmesi olduğu, noterden resmi şekilde yapılması zorunluluğu bulunmakla birlikte, noterde resmi şekilde yapılmadığı, ancak satıcının sonradan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını beyan ederek sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceği TKHK m. 41/1. de belirlenmiştir. Bu kapsamda, taraflar arasındaki sözleşme noterde yapılmasa dahi geçersizliği yönünde değerlendirme yapılması mümkün olmayacaktır.
Aynı yöne ilişkin bağımsız bölüm satışlarına yönelik tescil davalarında dahi, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay ……… Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Davalı-satıcı sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceğine göre, proje değişikliğinden kaynaklı alan artışı nedeniyle ek ücret isteme hakkı olup olmadığı değerlendirilmelidir. Açıklandığı üzere; 6502 sy. 41/2. maddesinde; satıcının, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemeyeceği belirtildiği, aynı zamanda ise taraflar arasında düzenlenen sözleşme hükümlerinin iki tarafça da kabul edildiği belirlenmektedir. Uyuşmazlık kapsamında, iki tarafın sözleşmedeki taahhütleri uyarınca öncelikle alan artışının ve artış yapılması halinde sorumluluklarının belirlenmesi, yasa ve sözleşme hükümlerine göre davalı-satıcının ek ücret talep edip edemeyeceğinin, talep edebilmesi halinde ise ücret miktarının tespit edilmesi gerekir.
O halde, mahkemece; taraflar arasında düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği dikkate alınarak, tarafların sözleşmede belirtilen hak ve yükümlülükleri kapsamında sözleşmenin geçerliliğinin devam ettiği belirlenmekle, dosyanın uzman bilirkişi heyetine tevdi ile dava konusu bağımsız bölümün alanında değişikliğin belirlenmesi, ilgili yasa hükmü ve tarafların sözleşmedeki alan artışına ilişkin taahhütleri birlikte değerlendirilerek davalı-satıcının ek ücret isteme hakkı olup olmadığının, ek ücret isteme hakkı olduğu takdirde miktarının tespit edilerek oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken, eksik araştırma ve incelemeye dayalı hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı tarafın karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 2016/9677 esas 2018/1232 karar sayılı 19/02/2018 tarihli onama kararının kaldırılarak, ……… 8. Tüketici Mahkemesi’nin 2015/2042 esas 2015/2061 karar sayılı 19/02/2018 tarihli kararının yukarıda açıklanan gerekçe ile BOZULMASINA, 20/12/2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.