YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ
Tarih: 05.12.2018 Esas: 2017/10913 Karar: 2018/12358
Adi Yazılı Sözleşme İle Taşınmaz Satışı – Alacağın Temliki
Özet:
Geçerli bir kat karşılığı …… sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu’nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir.
MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
YARGITAY KARARI
Davacı; davalı ile imzaladıkları 16/02/2012 tarihli sözleşme ile kendisinin, davaya konu 451 ada 17 no.lu parselde bulunan arsadaki inşaa edilecek 7 nolu …… daireyi davalıya sattığını, satış bedeli olarak 100.000 TL belirlendiğini ve bunun 35.000 TL’sinin ödendiğini, bakiye 65.000 TL’ye karşılık davalının da kendi adına kayıtlı 214 no.lu dükkanı davacıya devredeceği konusunda anlaştıklarını, davacının sözleşme hükümlerini yerine getirdiğini, davalının ise sözleşmeye aykırı davrandığını, davalının, …… dairenin tapusu verilmesine rağmen dükkanı bir başka kişiye devrettiğini, bu nedenle sözleşmede bulunan; ‘’davalı tarafından dükkan başka kişiye devredilirse sözü geçen dükkan değerinin iki kadar ödemeyi peşine kabul eder’’, hükmü gereğince davalının ödemesi gereken cezai şartın ortaya çıktığını ileri sürerek, bahsi geçen cezai şart alacağının tahsili amacıyla başlatılan takibe vaki itirazın iptalini talep etmiştir.
Davalı; adi yazılı yapılmış taşınmaz satış sözleşmelerinde cezai şartın geçersiz olduğunu, davacının dava açma yetkisinin bulunmadığını, davaya konu arsada inşaa edilen binanın malikinin dava dışı arsa maliki ……… Öztürk olduğunu ve tapuda da ……… Öztürk tarafından davacıya devredildiğini, davacının dava açma yetkisinin olmadığını kaldı ki davaya konu binanın da dava dışı ………… İnş. Tic. Ltd. Şti tarafından inşaa edildiğini, davacı … ile dava dışı ……… Öztürk arasında kat karşılığı …… sözleşmesi imzalandığını, geçen süreç içerisinde davacı edimlerini yerine getirmeyince aralarındaki sözleşmenin karşılıklı olarak feshedildiği, yeni yüklenici ile yapılan sözleşme ve alınan kararlar doğrultusunda dükkanın üçüncü bir şahsa devredildiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
Mahkemece; davacının, adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesindeki cezai şarta dayanarak itirazın iptali talebinde bulunduğu, taraflar arasındaki sözleşmenin taşınmaz alım satımına yönelik olduğu, adi yazılı şekilde hazırlandığı, bu nedenle geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmedeki cezai şart hükümlerinin geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmeye dayanarak davacının aktin hükümlerinin yerine getirilmesini isteyemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm; davacı tarafça temyiz edilmiştir.
Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur (TMK’nun 706, TBK’nun. 237, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60.maddeleri). Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay’ca doğrudan göz önünde tutulur.
Bunun yanında; geçerli bir kat karşılığı …… sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu’nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir.
Başka bir ifadeyle; böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı …… sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı …… sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur.
Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; “alacağın temliki” hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir. Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir.
Yukarıda açıklanan hukuki ilkeler ışığında, somut olay değerlendirildiğinde; davacının müteahhit sıfatıyla, arsa maliki olan dava dışı ……… Öztürk ile 15.07.2010 tarihli ‘’Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı …… Sözleşmesi’’ imzaladıkları, sözleşme ile inşaa edilecek binada bulunan dava konusu 7 no.lu …… dairenin davacı müteahhide bırakılacağının kararlaştırıldığı, davacının da anılan kat karşılığı …… sözleşmesi uyarınca kendisine düşen bu daireyi adi yazılı sözleşme ile davalıya sattığı anlaşılmaktadır. Alacağın temliki hükmünde olan böyle bir sözleşme hukuken geçerlidir.
O halde mahkemece; taraflar arasında imzalanan davaya konu sözleşmenin alacağın temliki niteliğinde olup yazılı olmakla Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesinde aranan şartları taşıdığı ve geçerli olduğu göz önünde bulundurularak yapılacak yargılama neticesinde bir hüküm kurulması gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve yukarıdaki gerekçe ile davanın reddi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ; Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.12.2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.