Arazinin Mülkiyetinin Malzeme Sahibine Verilmesi Koşulları

YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ

Tarih: 04.02.2019 Esas: 2016/11042 Karar: 2019/860

Özet:

Dava, TMK’nin 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil mümkün olmazsa tazminat istemine ilişkindir. Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 09.06.2014 gününde verilen dilekçe ile temliken tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine dair verilen 24.06.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, TMK’nin 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil mümkün olmazsa tazminat istemine ilişkindir.

Davacı vekili, davalı … ‘in müvekkilinin annesi, davalı … ‘ın ise müvekkilinin eniştesi olduğunu, dava konusu 2337 parsel sayılı taşınmaz üzerinde ev ve müştemilatı ile saya yaptırdığını, müvekkilinin dedesinin yanında büyüdüğünü, dedesinin de dava konusu taşınmaz üzerinde torunu olan müvekkiline ev yaptırdığını, müvekkili evlenince bu evde ikamet ettiğini, anılan bu evin 2009 yılında yandığını, müvekkilinin ise enkazı kaldırıp kendi geliri, aldığı borç ve kaymakamlıktan aldığı yardımlarla yeniden ev yaptığını, davalı … ‘in inşaat sırasında itirazda bulunmadığını, davalı … ’in söz konusu taşınmazı, muvaazalı olarak davalı … ’a satış yoluyla devrettiğini ileri sürerek davacının ev ve müştemilatının bulunduğu arazinin takdir edilecek bedeli karşılığında davalı … adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, bunun mümkün olmaması halinde davacı tarafından yaptırılan ev ve müştemilatın bedelini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili, davacının iddialarının doğru olmadığını, dava konusu parselin müvekkili davalı … tarafından Hazineden satın alındığını, ev ve müştemilatları inşa ettikten sonra evi oğulları olan davacının kullanımına bıraktıklarını, yanan evin dedesi tarafından yaptırılmadığını, davacının yalnızca işçileri organize ettiğini, ekonomik olarak katkısının olmadığını, söz konusu olayda temliken tescile ilişkin koşullar oluşmadığını, diğer müvekkil … ‘a atfedilen kötü niyet ve muvazaa iddialarının da doğru olmadığını, müvekkili … ‘ın diğer müvekkil …’ in … Bankasından kullanılan ve icra müdürlüğünün dosyasına yapılan ödeme karşılığında söz konusu evi satın aldığını, açıklanan nedenlerle açılan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kısmen kabul, kısmen reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiştir.

TMK’nin 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nin 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

TMK’nin 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.

TMK’nin 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nin 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü u gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)

İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.

b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)

c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; mahkemece mahallinde 05.03.2015 tarihinde yapılan keşif sonucunda alınan 18.03.2015 tarihli bilirkişi raporunda, davacı …’e ait evin krokide gösterilen A2 numaralı parçasının ve A3 numaralı sayanın dava konusu olmayan 2338 parsel sayılı taşınmaz içinde kaldığı belirtilmiştir. Yine mahkemece mahallinde 20.04.2015 tarihinde yapılan keşif sonucu alınan 27.04.2015 tarihli bilirkişi raporunda ise dava konusu 2337 parselin içeresinde bulunan binaların komşu parsellere herhangi bir tecavüzlerinin olmadığı belirtilmiştir. Söz konusu bilirkişi raporları arasında çelişki bulunduğundan; mahkemece mahallinde yeniden keşif yapılarak veya ek rapor alınmak suretiyle dava konusu binaların ve müştemilatın hangi parselde kaldığı saptandıktan sonra işin esasına yönelik bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 04.02.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.