Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Bağımsız Bölümün Yükleniciden Temlik Alınması - Ergür Hukuk Ofisi I Avukat Arabulucu I Beylikdüzü İstanbul

YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ

Tarih: 18.12.2018 Esas: 2016/1014 Karar: 2018/9175

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Bağımsız Bölümün Yükleniciden Temlik Alınması

Özet:

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 12.02.2013 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil veya tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine dair verilen 31.01.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı vekili, müvekkili ile davalı arasında 18.07.2011 tarihli satış sözleşmesi düzenlendiğini ve bu sözleşmeyle 96 ada 189 parsel sayılı taşınmazda yapılacak olan binanın ön cephesindeki dükkan üstü son kat 1+1 dairenin müvekkiline satışının kararlaştırıldığını, satış bedelinin 52.000,00TL olarak belirlendiğini ve müvekkilinin davalıya 21.07.2011 tarihinde 20.000,00TL kaparo verdiğini, taşınmazın teslim tarihinin 2012 yılı Şubat ayı olarak belirlendiğini, davalının taşınmazın zamanında teslim edilmemesi halinde 2012 yılı Mart ayından itibaren aylık 300,00TL kira bedeli ödeneceği taahhüdünde bulunulduğunu, davalının 30.05.2012 tarihinde neden göstermeden müvekkilinin vermiş olduğu kaporayı 21.000,00TL olarak iade ettiğini belirterek dava konusu taşınmazın müvekkiline teslimine mümkün olmaması halinde taşınmazın rayiç bedelinin ve 2012 yılı Mart ayından itibaren aylık 300,00TL kira bedelinin müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, dava konusu sözleşmenin geçersiz olduğunu ve davacının sözleşmeden dönmek istediğini bildirmesi üzerine ödediği kaporayı kendisine iade ettiğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, taraflar arasındaki geçersiz sözleşme nedeniyle davalı lehine sebepsiz zenginleşme oluştuğu, geçersiz sözleşmelerde herkesin aldığını geri vermekle yükümlü olduğu, davalının davacı tarafından ödenen 20.000,00TL’yi 21.000,00TL olarak davacıya geri verdiği, 20.000,00TL’nin geri verme tarihindeki değerinin denkleştirici adalet prensibi uyarınca 21.516,00TL olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne ve 516,00TL’nin davalıdan alınıp davacıya verilmesine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Yukarıdaki açıklamalardan anlaşılacağı üzere bu gibi davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir. Dolayısıyla, inceleme ve araştırmanın arsa sahiplerinin de taraf olduğu bir davada yapılması gerektiğinden mahkemece, davacı tarafa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi olan tarafları hakkında dava açmak üzere mehil vermeli, açılırsa o dava eldeki dava dosyası ile birleştirilmeli, arsa sahiplerinin savunma ve delillerini toplanmalı, özellikle yüklenicinin inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirip getirmediği belirlenerek davacıların talepleri hakkında bundan sonra bir karar verilmelidir.

Öte yandan, 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun her türlü tüketici işlemi ile tüketiciye yönelik uygulamaları kapsamaktadır.

Konut satış sözleşmeleriyle devre tatil ve uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri de kanun kapsamına alınmıştır. Söz konusu taşınmazın da bir konut satış sözleşmesiyle satın alındığı belirtilerek bu dava açılmıştır.

Anılan kanunun 3. maddesinin (k) bendindeki tanıma göre tüketici; ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi, (l) bendindeki tanıma göre de tüketici işlemi; mal veya hizmet piyasalarında kamu tüzel kişileri de dâhil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden veya onun adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiler ile tüketiciler arasında kurulan, eser, taşıma, simsarlık, sigorta, vekâlet, bankacılık ve benzeri sözleşmeler de dâhil olmak üzere her türlü sözleşme ve hukuki işlemi ifade eder.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun 73. maddesinin (1) bendi gereğince de bu kanun uygulaması ile ilgili çıkacak her türlü ihtilaflara tüketici mahkemelerinde bakılması gerekir.

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince;

Dosyadaki bilgi ve belgelerin incelenmesinde, davalının davacıya yüklenici sıfatıyla mı yoksa yap-satıcı sıfatıyla mı konut satmış olduğu anlaşılamadığı gibi dava konusu bağımsız bölüme dair bilgiye de rastlanamamıştır. Mahkemece, dava konusu bağımsız bölüme ait bilgiler (bağımsız bölüm numarası, bulunduğu kat, blok vs) belirlenip, taşınmazın tedavüllü tapu kayıtları getirtilerek, taşınmazın inşaattan önceki maliki tespit edilmeli, davalı dışında 3. bir kişinin malik olduğunun anlaşılması halinde arsa maliki ile yüklenici arasında yapılmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi getirtilmeli, arsa sahibi ve yüklenici arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan arsa sahibi davaya dahil edilerek taraf teşkili sağlanmalı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalının edimini yerine getirip getirmediği araştırılarak sonucuna göre hüküm kurulmalıdır.
Bunlarla birlikte, davalının yapılmakta olan inşaattan bağımsız bölüm satıp satmadığının da tespit edilmeli, yapılmakta olan inşaattan bağımsız bölüm satılmadığının anlaşılması halinde görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olacağından, görevsizlik kararı verilmelidir.
Mahkemece, değinilen hususlar göz ardı edilerek eksik inceleme ve araştırmayla yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 18.12.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.