YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ

Tarih: 20.12.2018 Esas: 2018/2782 Karar: 2018/5174

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Eser Sözleşmesi – Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi – Gecikme Tazminatı – Manevi Tazminat – Binanın Kal’i İle Müdahalenin Men’i – Resmi Şekle Uyulmaksızın Yapılan Sözleşme İmar Mevzuatına Aykırılık

Özet:

Taraflar arasındaki uyuşmazlık sözleşme tarihine göre uygulanması gereken 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu 355 ve devamı maddelerde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Resmi şekle uyulmaksızın yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersiz ise de sözleşme büyük ölçüde yerine getirilmiş ise, geçersizliğinin ileri sürülmesi …n kötüye kullanılması olup iyiniyet kurallarıyla bağdaşmayacağından (Örnek: Yargıtay 15. HD. 22.06.2006 T. 2006/3112 E. 2006/3819 K.) sözleşmenin geçersizliği iddia veya savunmasına değer verilmeyerek, uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekecektir. 3194 sayılı İmar Yasası’nın 21. maddesi hükmü uyarınca, bazı istisnalar dışında, bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılarda ruhsata aykırılık giderilemiyorsa, 3194 sayılı Yasa’nın 32. maddesi hükmü gereğince, ilgili belediye veya valilikçe inşaat derhal durdurulur ve yasal hale getirilmesi olanaksız ise veya ruhsat veya eklerine ya da imar mevzuatına aykırılık öncelikle yüklenici tarafından giderilemiyorsa bu hali ile yapılan yapının yıktırılmasına karar verilir ve anılan Yasa’nın 42. maddesi hükmü gereğince de yapı sahibine ve yükleniciye ceza yaptırımı uygulanır. İmar Kanunu’ndaki bu düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olup mahkemelerce re’sen gözetilmelidir. 

Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hüküm davalılar …, …, …, …, …, …, … Avcı, … ve … ile birleşen dosya davalısı …. Malz. Tic. San. Ltd. Şti. vekillerince temyiz edilmiş davalılar …, …, …, …, …, …, … Avcı, … ve … vekillerince duruşma istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili gelmedi. Davalılar …, …, …, …, …, …, … Avcı, … vekili Avukat … ile davalı asil … …, davalı asil … geldi. Diğer davalı asiller ve vekilleri gelmedi. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davalılar avukatı ve davalı asiller dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:

– K A R A R –

Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, inşaatın imara aykırı olarak yapıldığı ve imara uygun hale getirilebilmesinin mümkün olmadığı, yükleniciye devredilen payın diğer davalılara devredildiği gerekçesiyle, sözleşmenin geriye etkili feshi ile gecikme tazminatı, manevi tazminat, binanın kal’i ile müdahalenin men’i taleplerine ilişkin olup, mahkemece ilk kararda imara uygun hale getirilebilmesi mümkün olan inşaatın verilen sürede bir işlem yapılmadığından sözleşmenin geriye etkili feshine, tapu kayıtlarının iptâliyle davacılar adına tesciline, fesih nedeniyle koşulları bulunmayan diğer taleplerin reddine karar verilmiştir.

Yüklenici ve şahsi hak sahibi davalıların temyizi üzerine karar 23. Hukuk Dairesi’nin 2014/9789 Esas sayılı kararıyla; davalı …’in iptâl edilen payının dava dışı …’ya satılması nedeniyle, davacılara HMK 125. maddesi uyarınca seçimlik hakları hatırlatılmadan karar verildiği, hükümde tapu kayıtlarının davacılar adına ne miktarda iptâl ve tescil edileceğinin açıklanmadığı gerekçeleriyle bozulmuştur.

Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sırasında; davacı arsa sahiplerince, … 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2016/236 Esas numarasında, davalılar… Döküm Su Armatörleri ve İnş. Mal. San. Tic. ve …. Malz. Tic. San. Ltd. Şti.’ne karşı açılan, çekişmeli taşınmazda adı geçen şirketler lehine tesis edilen 200.000,00 TL bedelli ipoteğin terkini davası da, bu dosya ile birleştirilmiş, taraf teşkili sağlandıktan sonra, birleşen davanın kabulüne, ipoteğin terkinine, asıl davanın kısmen kabulüne, ilk kararda olduğu gibi; sözleşmenin geriye etkili feshine, tapu kayıtlarının iptâliyle oranlar belirtilerek davacılar adına tesciline, fesih nedeniyle koşulları bulunmayan diğer taleplerin reddine, kaçak yapının yüklenici … tarafından Kal’ine karar verilmiştir.

Mahkemece verilen bu karar asıl davada davalılardan … tarafından (ek kararın temyizi), …, vekilleri Av. …, …, birleşen davada …. Malz. Tic. San. Ltd. Şti. tarafından temyiz edilmiştir.
Davacılar murisi İlyas Sirkecioğlu ile 11.10.1993 tarihli ve 46810 yevmiye nolu sözleşme ile davalı yükleniciler … ve … arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, imar işlem dosyasına göre ilgili yere ruhsatsız yapılanma nedeniyle 04.07.1994 tarihinde S/414 bayı ile … kat seviyesinde yapı tatil tutanağı düzenlendiği, verilen sürede müracaat ile 13.09.1994 tarihinde 10/16 sayı ile yapı ruhsatı verildiği, ancak yine ruhsat ve eklerine aykırı inşaat yapıldığından yasal işleme devam edildiği görülmektedir. Yüklenici …ilk sözleşmedeki haklarını 16.10.1997 tarih ve 44350 yevmiye nolu sözleşmeyle diğer yüklenici …’e devrettiği, dava konusu yapının üzerinde yıkım kararı bulunan kaçak yapı niteliğinde olduğu, yükleniciden payına düşecek bağımsız bölümleri satın alanların da davalı yanında yer aldıkları, davanın yargılamasının devam ettiği süreçte, davalı … Kahraman, 20.07.2018 tarihli, yapının tamamı için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca düzenlenmiş; SZJYSLJH belge nolu, 135365 başvuru nolu Yapı Kayıt Belgesini sunduğu anlaşılmıştır.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık sözleşme tarihine göre uygulanması gereken 818
sayılı mülga Borçlar Kanunu 355 ve devamı maddelerde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.

Resmi şekle uyulmaksızın yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersiz ise de sözleşme büyük ölçüde yerine getirilmiş ise, geçersizliğinin ileri sürülmesi …n kötüye kullanılması olup iyiniyet kurallarıyla bağdaşmayacağından (Örnek: Yargıtay 15. HD. 22.06.2006 T. 2006/3112 E. 2006/3819 K.) sözleşmenin geçersizliği iddia veya savunmasına değer verilmeyerek, uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekecektir.

3194 sayılı İmar Yasası’nın 21. maddesi hükmü uyarınca, bazı istisnalar dışında, bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılarda ruhsata aykırılık giderilemiyorsa, 3194 sayılı Yasa’nın 32. maddesi hükmü gereğince, ilgili belediye veya valilikçe inşaat derhal durdurulur ve yasal hale getirilmesi olanaksız ise veya ruhsat veya eklerine ya da imar mevzuatına aykırılık öncelikle yüklenici tarafından giderilemiyorsa bu hali ile yapılan yapının yıktırılmasına karar verilir ve anılan Yasa’nın 42. maddesi hükmü gereğince de yapı sahibine ve yükleniciye ceza yaptırımı uygulanır. İmar Kanunu’ndaki bu düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olup mahkemelerce re’sen gözetilmelidir.

İmara aykırı ve kaçak yapılar için temel kural bu şekilde ise de bu tür yapılarla ilgili olarak 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun’un 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde ile yapılmış yeni bir düzenleme bulunmaktadır.
Bahse konu bu maddede; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebileceği, başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedileceği (Geçici 16/1); Yapı Kayıt Belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu, Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği (Geçici 16/3); Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptâl edileceği (Geçici 16/4); Yapı Kayıt Belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı, yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olduğu (Geçici 16/10); bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasların Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirleneceği (Geçici 16/12) düzenlenmiş ve maddenin diğer fıkralarında da uygulama esasları ve istisnaları belirtilmiş ayrıca bu tür yapılarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi imkanı getirilmiştir.

3194 sayılı Kanun’a eklenen geçici 16. madde, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenlemedir, usuli kazanılmış …n istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması nedeniyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanması gerektiği gibi, yeni düzenlemenin temyiz aşamasında Yargıtay’ca da gözetilmesi gerekir.

Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde Yapı kayıt belgesine bağlanmış bulunduğu anlaşılan dava konusu yapı yönünden yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin araştırılması gerekir. Bu durumda imara aykırı ve kaçak yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınarak yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olmak üzere geçici de olsa yasal hale getirilmesi imkanı getirildiğinden maddedeki süre içinde başvurulup gerekli işlemler tamamlanarak Yapı Kayıt Belgesi alınmak suretiyle yapının yasal hale getirilip getirilmediği saptanmak suretiyle uyuşmazlığın mahkemece yeniden değerlendirilmesi gerektiğinden, hükmün sair hususlar incelenmeksizin bu nedenle bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün temyiz eden davalılar yararına BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, 1.630,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davacılardan alınarak Yargıtay’daki duruşmada vekille temsil olunan davalılar …, …, …, …, …, …, … Avcı ve …’a verilmesine, ödedikleri temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz eden davalılar …, …, …, …, …, …, … Avcı, …, … ve birleşen dosya davalısı …. Malz. Tic. San. Ltd. Şti.’ye geri verilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 20.12.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.