YARGITAY 23. HUKUK DAİRESİ
Tarih: 31.01.2019 Esas: 2016/2022 Karar: 2019/230
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Tapu İptal Ve Tescil – Karşılıklı Borç Yükleyen Sözleşmelerin İfası
Özet:
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasıdır. Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını talep eden kimse sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, kural olarak kendi borcunu ifa etmedikçe karşı taraftan edimin ifasını isteyemez. Arsa sahiplerinin ve temlik alan üçüncü kişilerin sözleşmeden doğan haklarını teminat altına alabilmek amacıyla elde tutulan bağımsız bölüm veya bölümlerin eksik ve ayıplı işleri tamamlamadan veya eksik ve ayıplı işler bedeli ödenmeden, sözleşmeye uygun olarak teslim olgusunun gerçekleştiği kabul edilemeyeceğinden yüklenici tescile hak kazanamaz.
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hükmün süresi içinde davalılardan … vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
– K A R A R –
Davacılar vekili, müvekkilleri ile bir kısım davalılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladıklarını, müvekkillerinin inşaat yapımını eksiksiz bir şekilde tamamladıklarını ve davalılara teslim ettiklerini, bu teslime rağmen davalılar tarafından müvekkillerine düşen taşınmazların tapuda devrinin gerçekleşmediğini ileri sürerek sözleşme doğrultusunda kat mülkiyeti kurulmak sureti ile davalılara ait olan tapu kaydının iptali ile müvekkilleri ve davalılara düşen bağımsız bölümlerin arsa paylarının belirtilerek tapuya kayıt ve tesciline, olmadığı taktirde davalıların kendilerine düşen bağımsız bölüm üzerindeki arsa payları baki kalarak sözleşme gereği müvekkillerine düşen bağımsız bölümlere isabet eden arsa paylarının iptaline ve müvekkilleri adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar …, …, …, …, … vekili, davanın reddini istemiştir.
Davalı … vekili, inşaatta eksiklikler bulunduğu gerekçesiyle davanın reddini istemiştir.
Davalılar …, …, …, davanın reddini istemişlerdir.
Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre davalı …’nun sözleşmede taraf olmadığı, sözleşmede taraf olan …’dan pay satın aldığı, pay satın alırken dava konusu sözleşmedeki haklarını temlik aldığına ilişkin temliknameyi dosyaya sunmadığı, davalı …’nun sözleşmeye göre eksik işlerin giderilmesini davacı yükleniciden talep edemeyeceği, diğer davalıların da davayı kabul ettiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararı, davalılardan … vekili temyiz etmiştir.
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasıdır.
Mahkemece davalı …’in sözleşme haklarını temlik almadığı gerekçesi ile eksikleri talep edemeyeceği kabul edilmiş ise de arsa sahibi …’ın sözleşmeye konu taşınmazda bulunan hissesini davalılardan …’ya sattığı, 07.09.2005 tarihli resmi senette “… … bu satış işlemini yukarıda yazılı olduğu şekilde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm hukuki sonuçlarını kabul ederek gösterilen bedel üzerinden alıp kabul ettiğini” şeklinde ibarenin bulunduğu görülmüştür. Bu ibare alacağın temliki mahiyetinde olup arsa sahibinden hisse satın satın alan davalı …’nun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı hakları temlik aldığının kabulü gerekir.
818 Sayılı BK.nın 81. (TBK.nın 97.) maddesine göre, karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını talep eden kimse sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, kural olarak kendi borcunu ifa etmedikçe karşı taraftan edimin ifasını isteyemez. Arsa sahiplerinin ve temlik alan üçüncü kişilerin sözleşmeden doğan haklarını teminat altına alabilmek amacıyla elde tutulan bağımsız bölüm veya bölümlerin eksik ve ayıplı işleri tamamlamadan veya eksik ve ayıplı işler bedeli ödenmeden, sözleşmeye uygun olarak teslim olgusunun gerçekleştiği kabul edilemeyeceğinden yüklenici tescile hak kazanamaz.
Bu durumda mahkemece, davalılardan …’nun dairesinde sözleşmeden kaynaklı eksik veya ayıplı imalatın bulunup bulunmadığının araştırılarak, eksik imalatın bulunması halinde birlikte ifa kuralı gereği karar verilmesi ya da eksik imalat bedelinin depo edilerek tapu iptali ve tescile karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılardan … vekilinin temyiz istemlerinin kabulü ile hükmün anılan davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 31.01.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.