Arsa Sahibi ve Yüklenici Sıfatlarının Birleşmesi Durumunda Yapı Ortaklığı Modeliyle Üçüncü Kişilere Verilen Yerler İçin Yapılan Sözleşmelerin Yazılı Olması Yeterlidir; Resmi Koşul Aranmaz.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU

Tarih: 16.06.2010 Esas: 2010 / 14-290 Karar: 2010 / 328

Özet:

Dava, yapı ortaklığı sözleşmesi uyarınca kurulan üyelik ilişkisine dayalı tapu iptali ve tescil; olmadığı takdirde tazminata ilişkindir. Arsa sahibi ile yüklenici sıfatlarının birleşmesi ve arsa sahibinin kendisine ait taşınmaz üzerinde yapacağı inşaata finans sağlamak maksadıyla yapı ortaklığı modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin yazılı yapılması yeterlidir; resmi koşul aranmaz. Alıcı durumundaki davacı, arsa sahibi/yüklenici durumunda olan kişi aleyhine dava açmıştır. Taraflar arasındaki taşınmaz satışına ilişkin yazılı sözleşme geçerlidir. Sözleşme uyarınca belirlenen satış bedeli ödenmiş ve daire teslim edilmiştir. Bu haliyle sözleşme hayata geçmiş olup davacı-alıcı bedeli ödemiş olduğundan tescil talebinde bulunabilir. O halde yerel mahkemenin tescil talebinin reddine karar vermiş olması hatalıdır.

Taraflar arasındaki “tapu iptali, tescil ve alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Sakarya 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nce (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) davanın kısmen kabulüne dair verilen 13.03.2009 gün ve 2008/396 E., 2009/96 K. sayılı kararın incelenmesinin davacı tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 15.06.2009 gün ve 2009/6662 E. – 7527 K. sayılı ilamı ile;

(“…Dava, yapı ortaklığına kabul nedeniyle tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek tazminat taleplerine ilişkindir.

Davalı, yapılan ödeme tutarının doğru olduğunu, ancak tescili istenen bağımsız bölüme nazaran eksik ödemede bulunulduğunu savunmuştur.

Mahkemece, harici satışa değer tanınamayacağından bahisle tapu iptali ve tescil davası reddedilmiş, ikinci kademedeki istek olan 30.770,60.-TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden, davalının aynı zamanda arsa sahibi sıfatıyla maliki olduğu 783 ada 519 parsel üzerine inşaat yaptığı, yapmakta olduğu inşaata yapı ortaklığı modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği, bu şekilde sağladığı finansla inşaatı yürüttüğü, bu arada (F) bloktaki (2) numaralı bağımsız bölüm için davacıyı ortaklığa dahil ettiği anlaşılmaktadır. Davalı hükmü temyiz etmeyerek, satış bedelinin davacının iddia ettiği kadar yani 24.750,00.-TL. olduğunu kabul etmiştir.

Tekrar vurgulamak gerekirse davalı, hem arsa sahibi hem de yüklenici sıfatını taşımaktadır. Gerçekten, Türk Medeni Kanunu’nun 706., Borçlar Kanunu’nun 213., 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri hükümleri gereğince tapuda kayıtlı bir taşınmaz satışının hüküm ve sonuç meydana getirmesi için sözleşmenin resmi biçim koşuluna uyularak yapılması zorunlu ise de, 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı’nın sonuç bölümünde vurgulandığı üzere tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hakimin Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesini gözeterek tescil davasını kabul edebileceği ilkesi benimsenmiştir. Kaldı ki davalı, aynı zamanda yüklenici de olduğundan, Borçlar Kanunu’nun 162. ve 163. maddeleri gereğince yazılı yapılmak koşuluyla davacıya temlik işleminde de bulunabilir. Yapılan bu saptamalara göre, davacının tescil isteğinin kabulü için yasal bir engel bulunmamaktadır.

Mahkemece yapılması gereken iş, yerinde keşif yapılarak ve taşınmaza ait tasdikli projelerden yararlanılarak taşınmazda kat irtifakı kurulacakmış gibi her bir bağımsız bölüme dağıtılacak arsa paylarını inşaatçı ve mimar bilirkişilere hesaplatmak, bu hesaplama sonucu dava konusu taşınmaza isabet edecek arsa payını, davalının arsa payından düşerek davacı adına tescil etmek olmalıdır. Bütün bu yönler bir yana bırakılarak, davacının tescil talebi reddedildiğinden karar bozulmalıdır…”) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Temyiz Eden: Davacı vekili.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, yapı ortaklığı sözleşmesi uyarınca kurulan üyelik ilişkisine dayalı tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde ödenenlerin tazmini istemine ilişkindir.

Davacı, arsa sahibi ve aynı zamanda yüklenici olan davalı ile imzaladığı ortaklık sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirdiğini, davalı taahhüdünün konusunu oluşturan daireyi teslim aldığını ve eksikliklerin kendisi tarafından tamamlandığını beyanla yapı ortaklığı üyesi olarak oturduğu dairenin davalı adına olan tapusunun iptali ile kendisi adına tescilini, olmadığı takdirde ödediklerinin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı, davacının edimini tam olarak yerine getirmediğini, dairenin bedelinin tam olarak ödenmediğini belirterek davanın reddini istemiştir.

Yerel mahkemece, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin harici gayrimenkul satış vaadi olduğu, ancak resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğu, davacının geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tescil isteyemeyeceğini, ancak tarafların sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca verdiklerini geri isteyebilecekleri gerekçesiyle davacının tescil talebinin reddine, tazminat talebinin ise bilirkişi raporu doğrultusunda kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Davacı vekilinin temyizi üzerine karar özel dairece yukarıda açıklanan gerekçelerle bozulmuş, yerel mahkemece önceki gerekçeler tekrarlanmak suretiyle ilk kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasındaki sözleşmenin geçerliliği için resmi şekilde yapılması gerekip gerekmediği, sözleşmenin hayata geçirilmiş olmasının varılacak sonuca etkili olup olmayacağı noktasında toplanmaktadır.

Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur (743 sayılı Türk Kanunu Medenisi madde 634; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 706; Borçlar Kanunu madde 213; Tapu Kanunu madde 26; Noterlik Kanunu madde 60). Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay’ca doğrudan göz önünde tutulur.

Öte yandan, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere; Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanun’un 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebilir. Bu kural sözleşmenin tamamen ifa edildiği haller için geçerlidir.

Ne var ki, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu’nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümlerine tabi bir işlemdir. Eş söyleyişle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde o bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, daha açık bir ifadeyle o sözleşmeden doğan kişisel hakkını (o bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur. Borçlar Kanunu’nun 163. maddesinde alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; böyle bir sözleşme, alacağın temliki hükmünde olarak hukuken geçerlidir. Ancak, alacağın temliki şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; eş söyleyişle, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gerekir. Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz; sadece ve ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat isteyebilir.

Hemen belirtmelidir ki, arsa sahibi ve yüklenici sıfatlarının birleşmesi ve arsa sahibinin kendisine ait taşınmaz üzerinde inşa edeceği inşaatının finansmanını sağlamak üzere yapmakta olduğu inşaata yapı ortaklığı modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin de yazılı yapılması yeterli olup; resmi koşul aranmaz.

Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında somut olay değerlendirildiğinde:

Tarafların alıcı durumundaki davacı ve arsa sahibi/yüklenici durumundaki davalı olmasına göre; inşa halindeki taşınmazın satın alınması konusunda yapılan yazılı sözleşme geçerli olup; bu sözleşme gereğince dairenin kararlaştırılan bedeli ödenmiş ve daire teslim edilmiştir. Bu haliyle sözleşme hayata geçmiş olup; davacı alıcı taraf bedele ilişkin edimini de yerine getirdiğinden tescil talebinde bulunabileceğinin kabulü gerekir.

Ayrıca belirtilmelidir ki, taşınmazın aynı zamanda üçüncü kişilere de satıldığı savunulmuş ise de bu iddia davanın taraflarını ilgilendirmemekte, ayrı bir davanın konusunu teşkil etmektedir. Zira, taşınmazın birden fazla kişiye satımı arsa sahibi-yüklenici ile diğer satın alanlar arasındaki iç ilişki olup, davalı arsa sahibi/yüklenici ile satın alan/davacı arasındaki iş bu davanın görülmesine engel değildir.

O halde, mahkemece, davacının tescil talebinin reddi doğru değildir.

Mahkemece yapılacak iş; yerinde keşif yapılarak ve taşınmaza ait tasdikli projelerden yararlanılarak taşınmazda kat irtifakı kurulacakmış gibi her bir bağımsız bölüme dağıtılacak arsa paylarını inşaatçı ve mimar bilirkişilere hesaplattırmak, bu hesaplama sonucu dava konusu taşınmaza isabet edecek arsa payını, davalının arsa payından düşerek davacı adına tesciline karar vermek olmalıdır.

Açıklanan bu nedenlerle, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen özel daire bozma kararına uyulmak gerekirken, aksine ve somut olaya uygun düşmeyen gerekçelerle önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının özel daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 16.06.2010 gününde, oyçokluğu ile karar verildi.