YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ
Tarih: 10.12.2018 Esas: 2018/15022 Karar: 2018/19947
Elbirliği Mülkiyeti – Ecrimisil – İntifadan Men Koşulu
Özet:
Dava konu taşınmazda taraflar paydaştırlar. Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Ecrimisil
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacılar … ve … vekili, tarafların müşterek murisi …’ın çocuksuz ve evli olarak vefatıyla geriye eşi davalı … ile anne ve babası davacılar Arzı ve …’ı bıraktığını, muristen 3024 ada 19 parsel ile 3522(3523) ada 1 parsel üzerindeki 2 adet dairenin kaldığını, davalının dava konusu bu 2 daireyi murisin ölüm tarihi olan 26.01.2004 tarihinden beri birini oturmak, diğerini ise kiraya vermek suretiyle kullandığını, bu nedenle 26.01.2004 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte 7000 TL ecrimisilin ödenmesini talep etmiştir. Islah sonucu davacılar vekili bilirkişi raporunda hesaplanan ve davacılara düşen 21023 TL nin 7000 TL si yönünden dava açılırken yatırıldığını, bakiye alacak olarak 14023 TL üzerinden murisin ölüm tarihinden itibaren kademeli faizi ile birlikte ödenmesini talep etmiştir.
Davalı vekili; ihtarname çekilmeden dava açılmasının doğru olmadığını, 3024 ada 19 parsel üzerindeki dairede davalının eşi vefat etmeden önce oturduğunu, vefattan sonra da oturmaya devam ettiğini, bu evden ecrimisil talebinin mümkün olmadığını, 3522 ada 1 parseldeki taşınmazın ise 15 nolu daire olduğunu ve murisin ölmeden evvel kiraya verdiğini, daha sonra ise davalı tarafından başkalarına kiraya verildiğini, kira bedellerinden site yönetimi ve site binasının dış cephe onarımı için kesintiler yapıldığını, talep edilen miktarın fahiş olduğunu, taşınmazın 01.09.2009 tarihinde kiracı tarafından boşaltıldığını ve uzun süre boş kaldığını, davanın reddini savunmuştur. Daha sonra verdiği 2. cevap dilekçesinde ise yapılan masrafların ecrimisil miktarından düşülmesini istemiş ve dava konusu yapılan 3522 ada 1 parsel 15 nolu bağımsız bölümün ise hali hazırda kooperatif adına kayıtlı olduğunu beyan etmiştir.
Dava ilk etapta … 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde 10.07.2009 tarihinde açılmış olup davacı vekilince alacağın 39.600 TL olduğu bunun şimdilik 7000 TL’sinin tahsilinin talep edildiğinin bildirilmesi üzerine Mahkemece; görevsizlik kararı verilmiş olup 10.03.2010 tarihinde Asliye Hukuk Mahkemesinde davaya devam edilmiştir. Mahkemece yargılama sonunda taşınmazların kira geliri getiren konut niteliğinde olmaları nedeniyle davalının intifadan men edilmesine gerek olmadığından bilirkişilerce belirlenen ecrimisil miktarları doğrultusunda davanın kabulüne 14.023 TL alacağın 26.01.2004 tarihinden itibaren kademeli olarak işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Hüküm süresi içerisinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava; ecrimisil istemine ilişkindir.
1.Dava konusu 3024 ada 19 parsel sayılı taşınmazda 32/351 hisseye karşılık gelen ve davalının kullanımında olduğu iddia edilen taşınmaz tapuda tarafların murisleri adına kayıtılı bulunmaktadır. Taşınmazın murisin ölüm tarihinden ilk olarak davanın açıldığı tarih olan 10.07.2009 tarihine kadar ki sürede davalı kullanımında olduğu gerek tarafların gerekse tanıkların kabulünde olup bu hususta herhangi bir ihtilaf bulunmamaktadır.
Hemen belirtilmelidir ki, dava konu taşınmazda taraflar paydaştırlar. Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; davaya konu taşınmazın kamu malı olması, ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, … yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.
Yine paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması durumunda, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri dava açılması hallerinde yine intifadan men koşulu aranmaz.
Bu nedenle, davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 günlü ve 2002/3-131 E, 2002/114 … sayılı kararı).
Az yukarıda da açıklandığı üzere; 3024 ada 19 parsel üzerindeki murise ait bağımsız bölümün murisin ölümünden davanın açıldığı tarihe kadar geçen sürede tamamının davalı kullanımında olduğu sabittir. Yine yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda, davalıya karşı intifadan men koşulu sağlanmamıştır. Şöyle ki; dava konusu taşınmaz niteliği itibariyle kiraya verilecek taşınmaz niteliğinde olsa da somut olayda davalı paydaş taşınmazın tamamını bizzat kendisi kullandığından ve kiraya vermediğinden gerekçede belirtildiği gibi intifadan men koşulunun istisnalarından olan kira geliri getiren konut niteliğini taşımamaktadır. Yine dosya içerisinde yapılan incelemede taraflar arasında dava konusu taşınmaza ilişkin olarak açılmış ve karara bağlanmış bir ortaklığın giderilmesi davası mevcut bulunmaktadır. Bu dava nedeniyle intifadan men koşulunun sağlandığı düşünülse de ortaklığın giderilmesi davası iş bu davanın sulh hukuk mahkemesinde açıldığı tarih olan 10.07.2009 tarihinde açılmış olup yine intifadan men koşulunun sağlanabilmesi için, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmesi gerektiğinden intifadan men koşulunun sağlandığı kabul edilemez. Dolayısıyla mahkemece 3024 ada 1 parsel üzerindeki bağımsız bölüm yönünden intifadan men koşulu sağlanmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulü yönünde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
2.Dava konusu 3523( 3522) ada 1 parsel üzerinde bulunan A blok 15 nolu bağımsız bölüme gelince; tapu kayıtlarında dava konusu taşınmaz her ne kadar hali hazırda kooperatif adına kayıtlı görünse de dava dosyasına ek olarak getirilen 2013/568 esas ve 2015/259 Karar sayılı dosya içerisinde tapu maliki olarak kayıtlı görünen … Turizm İşletmeleri Konut Yapı Kooperatifi tarafından verilen 08.11.2010 tarihli yazıda dava konusu A blok 15 nolu bağımsız bölümün … üzerine kayıtlı olduğu bildirilmiştir. Bu bilgiler doğrultusunda taşınmazın taraf murisleri adına kayıtlı olduğunun kabulüyle yapılan incelemede; dava konusu taşınmaz davalı tarafından kiraya verilmek suretiyle kullanılmış olup dosyaya sunulan kira kontratlarından ve cevap dilekçelerinden de davalının A blok 15 nolu bağımsız bölümü kiraya verdiği sabittir. Mahkemece intifadan men koşulu sağlandığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamakla birlikte alınan bilirkişi raporu infaza elverişli değildir.
Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olayda bilirkişi raporunda binanın yer, kat ulaşım imkanları, büyüklüğü, alışveriş merkezine mesafesi gibi hususlar dikkate alınmak suretiyle davanın ilk açıldığı yıl olan 2009 yılı aylık kira bedeli belirlenerek diğer yıllar azaltılmak suretiyle belirleme yapılmışsa da geri kalan yılların neye göre azaltılmak suretiyle kira bedelinin tespit edildiği anlaşılamamaktadır. Yukarıdaki ilkede de belirtildiği öncelikle ilk dönem için rayiç bedel belirlenip sonraki ilerleyen yıllara ÜFE artış oranı yansıtılarak ecrimisil belirlenmesi gerekirken tam tersi yol izlenerek hesaplama yapılması da doğru görülmemiştir. Mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda yeniden bilirkişi raporu alınması gerekmektedir.
Ayrıca davalı tarafından 2. cevap dilekçesinde kiraya verilen dava konusu A blok 15 nolu bağımsız bölüm için masraflar yapıldığı ve bazı dönemlerde de boş kaldığı belirtilerek ecrimisil hesabında bu hususların da dikkate alınması talep edilmiştir. O halde mahkemece TMK 995 /2 maddesi de dikkate alınarak zorunlu giderlere ilişkin taraf delilleri toplanıp sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken bu talep dikkate alınmadan hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
3.Dava … ve … tarafından açılmış olmakla beraber dava devam ederken … vefat etmiş olup geride eşi Çapan ve çocukları …, Kuddisi, Mevlüt, … Atak’ı mirasçı bırakmış olup vasiyetnamenin tenfizi sonucunda dava konusu taşınmazlardaki hisseleri oğlu Kuddusi Atak’a bırakmıştır. Ancak gerekçeli karar başlığının davacılar kısmında davacı olarak sadece …’ın adının gösterilmiş olması doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’un 428. maddesi uyarınca usul ve yasaya aykırı kararın BOZULMASINA, taraflarca HUMK’un 440/1. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 10.12.2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.