YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
Tarih: 08.12.2004 Esas: 2004 / 14-610 Karar: 2004 / 656
İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşmelerde Taraflardan Biri Tek Taraflı Olarak Sözleşmeyi Feshedemez.
Özet:
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı cebri tescil talebine ilişkindir. Davalılar, sözleşmedeki satış bedelinin ödenmediğini, noterden çekilen ihtarname ile sözleşmenin feshedildiğini savunmuşlardır. İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan biri tek taraflı olarak sözleşmeyi feshedemez. Davaya konu satış vaadi sözleşmesi geçerlidir. Usulünce gerçekleşmiş bir fesih bulunmadığından davacının tescil isteme hakkı vardır.
Taraflar arasındaki “satış vaadi sebebiyle tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir 5. Asliye Mahkemesi’nce davanın reddine dair verilen 28.04.2003 gün ve 2002/458 E. – 2003/288 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 20.11.2003 gün ve 2003/5737-8283 sayılı ilamı ile; (…Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi ile Medeni Kanun’un 706 ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir.
Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanun’un 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 14.02.1996 gün ve 1995/14-963 E., 1996/69 K. sayılı kararında da vurgulanıp kabul edildiği üzere; tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanun’un 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanunu’nun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.
Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
Eğer satışı vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahut vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür ki; böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Kanunu’nun 26/6. maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı G. Yapı Kooperatifi, 26.10.1992 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak cebri tescil istemiştir.
Davalılar ise; sözleşmedeki bedelin ödenmediğini, noterden çektikleri ihtarname ile akti feshettiklerini, ayrıca aynı taşınmazın daha önce davacı kooperatif elemanlarına kendilerince verilen vekaletnamelerde sahtecilik yapılmak suretiyle, G. Şirketine satılıp, bu satışı mahkeme kararıyla iptal ettirdiklerinden bahisle davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece; satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın arada G. Şirketine devredildiği, davalıların ise ifanın imkansızlığı nedeniyle akdi feshettikleri ve bedelin de ödenmediği gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hüküm davacı tarafından temyize getirilmiştir.
İki tarafa borç yükleyen akitlerde taraflardan birinin tek taraflı olarak akdi feshetme imkanı yoktur. Davacının davasına dayanak yaptığı satış vaadi sözleşmesi geçerlidir. Ortada usulünce gerçekleşmiş bir fesih de bulunmadığından, davacının tescil isteme hakkı vardır.
Getirtilen tapu kayıtlarından da taşınmazın mülkiyetinin, mahkeme kararı ile davalılara geçtiği sabittir.
Mahkemece; satış vaadine konu payları karşılayan kat irtifakı tapusundaki davalılara ait bağımsız bölümlerin, bakiye satış bedelinin 20.12.1992 tarihinden itibaren hesaplanacak faiziyle birlikte, ödemeyi kabul eden davacı yana depo ettirtilmek suretiyle, davacı adına tesciline karar vermek gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz Eden: Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen özel daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının özel daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 08.12.2004 gününde oybirliği ile karar verildi.