YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ
Tarih: 06.12.2018 Esas: 2018/1262 Karar: 20178/4895
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Noter – Şekil Şartı – Sözleşmenin Fiilen Hayata Geçirilmesi – Hakkın Kötüye Kullanılması
Özet:
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iki sözleşme içiçe olup; biri hiçbir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi diğeri ise resmi biçimde yapılması gereken mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmedir. Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Buradaki şekil geçerlilik şartıdır. Emredici kural gereği resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir. Ancak şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelerin geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanımı niteliğindedir. Şekil zorunluluğunun birinci istisnası sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile yüklenici edimini (bina meydana getir borcunu) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse arsa sahibi artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez kuralıdır. Çünkü böyle bir davranış TMK’nın 2. maddesinde tanımlanan bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni koruma kuralına aykırı düşer.
Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
– K A R A R –
Dava, sözleşmenin iptâli ile tapu iptâl ve tescil istemlerine ilişkin olup, mahkemece yapılan yargılama sonunda davanın reddine dair verilen karar, davacılar vekili tarafından temyiz olunmuştur. Davacılar bir kısım arsa sahipleri, davalı …ı Emlak Geliştirme ve Tic. A.Ş. yüklenici, ihbar olunan davalı gerçek kişiler diğer arsa sahipleri, … Turz. İnş. Taah. San. Tic. Ltd. Şti’nin ilk, … Yapı Müh. Mim. İnş. San. Tic. Ltd. Şti.’nin ise ikinci taşeronudur.
Davacı bir kısım arsa sahipleri, murisleri … ve ihbar olunan diğer davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici şirket arasında 30.11.2007 tarihinde imzalanan adi yazılı sözleşme ile davalı yüklenicinin … ili, … ilçesi, … 1941 ada 3, 4 ve 19 parsel numaralı taşınmaz üzerine mevcut imar izninin tanıdığı çerçeve de inşaat yapılması ve eşit oranda paylaşılması konusunda anlaştıklarını, sözleşme uyarınca davalı yüklenicinin ruhsat tarihinden başlayarak 18 ay içinde inşaatı tamamlayarak ve yapı kullanma izni alarak inşaatı bitirmeyi üstlendiğini, davacı ve davalı arsa sahiplerinin sözleşme uyarınca davalı yükleniciye %20 oranında pay devrini 07.12.2007 tarihinde gerçekleştirdiklerini, sözleşme tarihinden itibaren 4 yıl geçmesine rağmen işin yapılıp teslim edilmediğini iddia ederek sözleşmenin ve davalı yüklenici adına kaydedilen hissenin iptali ile davacıların hisseleri oranında tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiş; davalı yüklenici şirket ise taraflar arasında ilk sözleşmeden sonra 28.09.2010 tarihli adi yazılı şekilde ek sözleşmenin imzalandığını, bu sözleşmeye göre en geç 3 ay içinde inşaat ruhsatı alınacağı ve ruhsattan itibaren 18 ay içinde inşaatın yapılıp teslim edileceğini, ayrıca adlarına tescil edilen %20 hisse karşılığında 31.12.2011 ödeme tarihli 720.000,00 TL bedelli senedin davalı …’e teslim edildiğini, sözleşmenin 6. maddesi uyarınca sözleşmeye konu taşınmazı 30.09.2011 tarihine kadar 3.600.000,00 TL’nin arsa sahiplerine ödenmesi karşılığında taşınmazın devrine ilişkin opsiyon hakkı tanındığını, bu bedelin ihbar olunan davalı … hesabına 29.09.2011 tarihinde yatırıldığı ve ihbar olunan diğer arsa sahiplerinin taşınmaz paylarını devrettiklerini, davacıların ek sözleşmeden haberdar olduklarını, ihbar olunan …’in davacılar vekili olarak hareket ettiğini belirterek davanın reddini savunmuş; mahkemece yapılan yargılama sonunda, davacıların imzasına itiraz ettikleri sözleşmeye rağmen, gerek para iadesi ve gerekse inşaat ruhsatı için vekalet vermeleri sebebiyle, aşama aşama olayların gelişiminden haberdarlar oldukları, satış bedelini yükseltebilmek için bu davayı açtıkları, kentsel dönüşüm yasası uyarınca inşaat firmasının çoğunluk hisseyi (%60’dan, çok fazla) elinde bulundurduğuna göre, kalan hissesinin satışını isteyebileceğini, inşaat ruhsat tarihinin 10.05.2011 olup, davacı taraf 25.10.2011 de davalı yükleniciye inşaat için verdiği vekaleti iptâl ettiğinden, ruhsattan itibaren 18 ayda inşaat tamamlanamamış olduğundan, davacıların sözleşme koşullarına göre, hareket etmedikleri gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği anlaşılmıştır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iki sözleşme içiçe olup; biri hiçbir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi diğeri ise resmi biçimde yapılması gereken mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmedir. Bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Buradaki şekil geçerlilik şartıdır. Emredici kural gereği resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir. Ancak şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelerin geçersizliğinin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanımı niteliğindedir. Şekil zorunluluğunun birinci istisnası sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile yüklenici edimini (bina meydana getir borcunu) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse arsa sahibi artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez kuralıdır. Çünkü böyle bir davranış TMK’nın 2. maddesinde tanımlanan bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni koruma kuralına aykırı düşer.
Somut uyuşmazlığımızda, 28.09.2010 tarihli ek sözleşmede bulunan imzalar üzerinde yapılan bilirkişi incelemesi sonucunda, bu imzaların davacılara ait olmadığı anlaşıldığından bu sözleşmenin davacı arsa sahipleri bakımından bağlayıcılığı bulunmamaktadır. Söz konusu sözleşme uyarınca davalı yüklenici şirket tarafından ihbar olunan arsa sahibi … hesabına sözleşmede kararlaştırılan opsiyon bedeli yatırılmış ise de, …’in de duruşmada beyan ettiği üzere davacıların bu bedeli istememeleri nedeniyle davacılar hissesine düşen bedelin tekrar yüklenici şirket hissesine iade edildiği, davacıların opsiyon bedeli konusunda …’e vekalet verdikleri hususunun kanıtlanamadığı da anlaşılmıştır. Davaya konu 30.11.2007 tarihli ilk sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı, yukarıda belirtildiği üzere tapuda pay devrini düzenleyen sözleşmelerin resmi şekilde yapılması gerektiği, bunun istisnasının geçersiz sözleşmeye rağmen tarafların edimlerini ifa etmiş olmaları durumu olduğu, dava konusu uyuşmazlıkta davalı yüklenicinin sözleşme tarihinden dava tarihine kadar inşaatı temel aşamasında yaptığı, inşaatı bitirmediği ve sözleşme uyarınca arsa sahipleri tarafından devredilen %20 oranındaki hisse payının da avans niteliğinde olduğu geçersiz sözleşmeye geçerlilik kazandıramayacağı hususları göz önünde bulundurulduğunda yapılan ilk sözleşme geçersiz olup, tarafları bağlayıcı bir yönü bulunmamaktadır.
İş bu durumda mahkemece yapılacak iş; davacı arsa sahipleri her ne kadar dava dilekçesinde 30.11.2007 tarihli sözleşmenin iptalini istemiş iseler de “çoğun içinde az da vardır” kuralı gereğince sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi, davacı arsa sahipleri davalı yükleniciye devrettikleri %20 hissenin hisseleri oranında tapu iptâl ve tescilini de talep etmiş iseler de bu talepleri için harç yatırmadıkları anlaşıldığından davacılara bu talepleri bakımından hisseleri oranında harç yatırmaları yönünde süre verilip eksik harçlar yatırıldığı takdirde bu talebin de kabulünden ibaret olmalıdır.
Eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu verilen karar doğru olmamış, kararın belirtilen nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle kararın davacı arsa sahipleri yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 06.12.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.