YARGITAY 1.HUKUK DAİRESİ
Tarih: 15.06.2016 Esas: 2016 / 5743 Karar: 2016 / 7306
Kira Sözleşmeleri Yazılı veya Sözlü Yapılabileceği Gibi Zımni Olarak da Oluşabilir; Ancak Kira İlişkisi Bir Hukuki Fiil Değil Hukuki İşlem Olduğu İçin HMK’nun 200 ve Devamı Maddeleri Kapsamında İspatı Gerekir.
Özet:
Dava, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talebine ilişkindir. Davalı, işgalci olmadığını, kira sözleşmesine istinaden taşınmazı kullandığını iddia etmiştir. Kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir şekil koşuluna bağlı değildir. Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni olarak da oluşabilir. Ancak kira ilişkisi, bir hukuki fiil değil hukuki işlem olduğu için HMK’nun 200. maddesi kapsamında ispat edilmelidir. Dosya içeriğinden, davalı tarafından ibraz edilen kira sözleşmesinin sahte olduğu iddiasıyla açılmış olan ceza davasının derdest olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda, ceza davasının eldeki dava açısından bekletici mesele yapılması, davalının dayandığı kira sözleşmesinin sahte olup olmadığının açıklığa kavuşmasının beklenmesi gerekir.
Taraflar arasında görülen el atmanın önlenmesi, ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi …’nın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
KARAR
Dava, çaplı taşınmaza el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Davacı, kayden maliki olduğu 8 parsel sayılı taşınmazın bir bölümünün davalı tarafından lokanta ve çay bahçesi olarak haksız bir şekilde kullanıldığını ileri sürerek el atmanın önlenmesi ve ecrimisile karar verilmesini istemiştir
Davalı, davacı ile yapılan kira sözleşmesine göre taşınmazı kullandığını, işgalci olmadığını belirtip davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, kayden davacıya ait çaplı taşınmazı davalının haksız olarak işgal ettiği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; çekişme konusu arsa niteliğindeki 8 parsel sayılı taşınmazın davacı şirket adına kayıtlı olduğu, bilirkişi rapor ve krokisinde gösterilen 305 m² lik bölümün davalının kullanımında olduğu anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere; el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları taşınmazı kullanan kişi ya da kişiler aleyhine açılır. Nitekim, eldeki dava da bu iddia ile açılmıştır. Bu durumda, kira ilişkisinin varlığının kanıtlanması halinde haksız işgalden söz edilemeyeceği açıktır.
Öte yandan; özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir. Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni (üstü kapalı) olarak da vücuda getirilebilir. Yeter ki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar. Nitekim bu kural l8.3.l942 tarih 37/6 sayılı İnançları Birleştirme Kararında açıkça vurgulanmıştır.
Ne var ki; kira ilişkisi, bir hukuki fiil (vakıa) değil, bir hakkın doğumuna, değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olma niteliği itibariyle bir hukuki işlemdir. Bu nedenle, kiracılık iddiasının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 200. vd maddeleri uyarınca kanıtlanması gerektiği kuşkusuzdur.
Somut olaya gelince; çekişme konusu taşınmaza yönelik davacı ile davalı arasında 1.1.2004 tarihinde imzalanmış 1 yıl süreli adi yazılı kira sözleşmesinin davalı tarafından ibraz edildiği, ancak davalının sanık olduğu … 18. Asliye Ceza Mahkemesinin 2008/57 esas 2010/84 karar sayılı dava dosyasında, anılan kira sözleşmesinin sahte olduğundan bahisle sanığın cezalandırılmasına yönelik kararın temyizi üzerine Yargıtay 11. Ceza Dairesinin 4.12.2014 tarih 2013/1060 esas 2014/20863 karar sayılı ilamı ile kira sözleşmesinin sahteliği bakımından eksik inceleme ile karar verildiği gerekçesi ile bozulmuş olup, anılan ceza davasının derdest olduğu anlaşılmaktadır.
Hâl böyle olunca; öncelikle … 18. Asliye Ceza Mahkemesinde görülen ceza davasının eldeki dava açısından bekletici mesele yapılması, davalının dayandığı kira sözleşmesinin sahte olup olmadığının açıklığa kavuşmasının beklenmesi, ayrıca davalı tarafından yapılan kira ödemelerinin kimin tarafından tahsil edildiğinin de araştırılması, sonucuna göre yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda işin esası bakımından bir karar verilmesi gerekirken, aksine düşüncelerle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
Kabule göre de; ilk dönem ecrimisil miktarı belirlenip, sonraki yıllar için ise ÜFE artış oranı uygulanmak suretiyle takip eden dönemler için ecrimisil miktarının hesap edilmesi gerekirken, dava tarihindeki kira bedeli belirlenip geriye doğru gidilerek ecrimisil miktarının hesaplanması da isabetli değildir.
Davalının temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle, hükmün açıklanan nedenlerle (6100 Sayılı Yasanın geçici 3. maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 15.06.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.