YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ
Tarih: 25.12.2014 Esas: 2014/20149 Karar: 2014/20269
Paydaşlar Arasında Açılan Davalar – Fiili Taksim – Elatmanın Önlenmesi
Özet :
Paydaşlar arasındaki elatmanın önlenmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesinin ve özel bir parselasyon planının olup olmadığı, fiili kullanma biçiminin ne şekilde olduğu araştırılmalıdır.
MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında görülen tapu iptali, tescil, elatmanın önlenmesi davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi …’ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
YARGITAY KARARI
Dava yolsuz tescil hukuksal nedenine dayalı tapu iptal, tescil ve elatmanın önlenmesi isteklerine ilişkindir.
Mahkemece, dava dışı yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan yükümlülüklerini yerine getirmediği, tapu kaydında da şerh bulunması nedeniyle davalının iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden dava konusu 1072 ada 5(eski 1615) parsel sayılı taşınmazın 19/80 payı davacı, 24/80 payı dava dışı … adına kayıtlı iken tüm paydaşların dava dışı yüklenici Vehbi Kaya ile 18.09.1998 tarihinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenledikleri sözleşme uyarınca dava konusu edilen B blok 10 nolu bağımsız bölümün davacıya bırakıldığı, bilahare …’nun 24/80 payını yükleniciye satış suretiyle temlik ettiği, temlikin kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılmadığı, yüklenicinin satın aldığı payı değişik kişilere temlik ettiği bu kapsamda 9/1200 payı da satış suretiyle davalının edindiği, dava konusu taşınmazda davacı ile davalının paydaş olup henüz taşınmaz üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı anlaşılmaktadır.
Hemen belirtilmelidir ki, davacı tarafından davalıya devredilen bir pay söz konusu olmayıp, davacı payı halen adına kayıtlı bulunmaktadır. Ayrıca taşınmaz üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti de kurulmamıştır. Bu durumda davalının kat karşılığı inşaat sözleşmesinden bağımsız olarak dava dışı yükleniciden pay satın alması karşısında tapu iptal ve tescil isteminin yerinde olduğunu söyleyebilme imkânı bulunmamaktadır.
Diğer taraftan, paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya şüyuun satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir. Bilindiği üzere 4721 sayılı Medeni Kanun(MK)’nun 706, Borçlar Kanununun 2l3, Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak ( fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şüyuun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, ” ahde vefa” kuralının yanında MK’un 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir. Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.
O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, MK’un müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.
Somut olaya gelince, 18.09.1998 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde B blok 10 nolu dairenin davacıya bırakıldığı açık olduğuna göre davalının, ancak payını yükleniciye satış suretiyle temlik eden dava dışı …’na bırakılan daireler üzerinde hak iddia edebileceği kuşkusuzdur.
Hal böyle olunca, elatmanın önlenmesi bakımından davanın kabulüne karar verilmesi doğru ise de tapu iptal ve tescil talebi yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması isabetli değildir.
Davalı tarafın bu yöne değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile, hükmün açıklanan nedenlerden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK’un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 25.12.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.