YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
Tarih: 28.02.2018 Esas: 2017 / 531 Karar: 2018 / 409
Satın Alınan Taşınmazın Taahhüde Uygun Teslim Edilmemesi – Tazminat Hesaplama Yöntemi
Özet:
Dava, davalı şirketten satın alınan dairenin bulunduğu sitede reklam ve ilanlarda taahhüt edildiğinin aksine okul olması planlanan yere olması gerekenden daha büyük AVM yapılması nedeniyle yeşil alanın ortadan kalktığı, dairenin önünün tamamen kapandığı gerekçesiyle satış bedelinin indirilmesi talebine ilişkindir. Satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, “mutlak metod”, “nisbi metod” ve “tazminat metodu” adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan “nispi metod” olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580; K.1991/10870) Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.
MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Bakırköy Tüketici Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen26.06.2012 gün ve 2011/127 E., 2012/334 K. sayılı kararın davalı Delta Proje İnş. Turz. San. ve Tic. A.Ş. vekili ve davacı vekili tarafından temyiz edilmekle Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 02.10.2013 gün ve 2012/24807 E., 2013/24013 K. sayılı kararı ile;
“…Davacı, davalı ile arasında düzenlenen satış sözleşmesi uyarınca 61 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan D1-1 Blok, zemin kat 4 nolu bağımsız bölümü KDV dahil 628.672,17 TL bedelle satın aldığını, dairenin tapusunun 10/08/2007 tarihinde devredildiğini, 31/12/2007 tarihinde de dairenin teslim edildiğini, davalının sözleşmeye ve projeye uymayarak okul olması planlanan yere devasa AVM yaptırdığını, dairenin AVM nedeniyle önü kapanmasından dolayı asgari % 35 değer kaybettiğini, davalı yetkililerinin şifahi olarak zararın karşılanacağını bildirdiklerini ileri sürerek, satın alınan dairede oluşan değer kaybından dolayı her türlü dava ve talep hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 5.000,00 TL’nin, 11.5.2012 tarihli ıslah dilekçesi ile de toplam 94.300,87 TL’nin banka reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, % 15 değer kaybı bulunduğu kabul edilerek,5.000,00 TL’nin dava tarihinden, 83.300,83 TL’nin 11/05/2012 tarihinden reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dava, davalı şirketten satın alınan dairenin bulunduğu sitede reklam ve ilanlarda taahhüt edildiğinin aksine okul olması planlanan yere olması gerekenden daha büyük AVM yapılması nedeniyle yeşil alanın ortadan kalktığı, dairenin önünün tamamen kapandığı gerekçesiyle satış bedelinin indirilmesi talebine ilişkindir.
Satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, “mutlak metod”, “nisbi metod” ve “tazminat metodu” adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan “nispi metod” olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580; K.1991/10870) Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, mevcut ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır. Somut olayda da, dava konusu dairenin 31.12.2007 tarihinde teslim alındığı gözetilerek, satış bedelinden indirilmesi gereken miktarın bu metoda göre belirlenmesi ve sonucuna göre karar verilmesi gereklidir. O halde mahkemece bilirkişi kurulundan ek rapor alınmak suretiyle, satış tarihi itibariyle dairenin bulunduğu sitede reklam ve ilanlarda taahhüt edilen okul yapılması ve belirtilen şekilde AVM yapılmış olması durumundaki rayiç değeri ile (ayıpsız değer),dairenin halihazırdaki durumundaki, yapılmış olan AVM nedeniyle dairenin önünün tamamen kapanıp, olması gereken yeşil alanın bulunmaması nedeniyle rayiç değeri (ayıplı değer), ayrı ayrı belirlenmeli, belirlenecek bu miktarlar birbirine oranlanmalı, tespit edilecek bu oran da satış bedeline uygulanarak, satış bedelinden indirilmesi gereken miktar bu şekilde belirlenmeli ve davacı talebi ile kazanılmış hak da gözetilerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Mahkemece, açıklanan hususlar göz ardı edilerek, yeşil alanın arazi değeri ile tesislerin değeri toplamından davacı arsa payına düşen değerine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
2-Bozma nedenine göre tarafların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir…”
gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava tazminat istemine ilişkindir.
Davacı vekili müvekkilinin davalı firmadan 628.672,17 TL bedelle satın aldığı taşınmazın önünde projeye göre okul ve küçük bir alışveriş merkezi bulunması gerekirken teslimden sonra yapılan imar plânı değişikliği ile inşa edilen ve taşınmazın önünü kapatan alışveriş merkezi nedeniyle dairede değer kaybı meydana geldiğini ileri sürerek, bu zararın tespiti ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 5.000 TL’nin davalıdan faizi ile tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, 11.05.2012 tarihli ıslah dilekçesi ile dava değerini 94.300,87 TL’ye yükseltmiştir.
Davalı vekili değer kaybı iddiasının gerçeği yansıtmadığını, yapılan alışveriş merkezinin iddianın tam tersine davacıya ait dairenin değerini arttırdığını savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece davacıya ait taşınmazın önünde bulunan parsel üzerine satış anındaki plândan farklı şekilde çok daha büyük bir alışveriş merkezi yapılmasının taşınmazda % 9 oranında değer kaybı yarattığı gerekçesi ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Davacı ve davalı vekillerinin temyiz itirazları üzerine hüküm Özel Dairece yukarıda karar başlığında yazılı gerekçeler ile bozulmuştur.
Bozma kararına karşı yerel mahkeme önceki karar gerekçelerini tekrar etmek suretiyle direnme kararı vermiştir.
Direnme kararı davalı vekilince temyiz edilmiştir.
Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, harici taşınmaz satım sözleşmesi ile taahhüt edilen projede değişiklik yapılması nedeniyle doğduğu iddia olunan zararın tespitinde nispi metot olarak adlandırılan değerlendirme yönteminin somut olayda uygulanmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle davaya konu iddianın hukuki nitelendirmesinin yapılması gerekmektedir.
Borçlar hukuku anlamında sözleşmeye aykırılık, borçlunun sorumlu olduğu ifa imkânsızlığı ile borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi (kötü ifa, geç ifa, eksik ifa, aliud vb.) kavramlarını içine almaktadır ve 29.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 8’inci maddesinin birinci fıkrasında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 123-126’ncı maddeleri hükümleri ile iç içe geçer şekilde, ayıplı mal sözleşmeye aykırı mal olarak nitelendirilmiştir.
Uyuşmazlığın çözümünde zaman bakımından uygulanması gereken 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un (THKK) 4’üncü maddesinde ise ayıp kavramının tanımında sözleşmeye aykırılık lafzen bulunmuyor olsa da tüketicinin satın aldığı malın “…ambalajında, etiketinde, tanıtıma ve kullanma kılavuzunda ya da reklam ve ilânlarda yer alan veya satıcı tarafından bildirilen veya standardında veya teknik düzenlemesinde tespit edilen nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydalan azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler…” söz konusu olması hâlinde “ayıplı mal” olduğu kabul edilmiş olup, bu hâllerin de özü itibari ile sözleşmeye aykırılık teşkil ettiği konusunda duraksama bulunmamaktadır.
Sözleşmeye aykırı ifa hâlinde ise tüketici, aykırılık nedeniyle doğan zararın giderilmesini somut olayın özelliklerine göre genel hükümler uyarınca isteyebileceği gibi, ayıba ilişkin hükümlerin niteliğine uygun düştüğü oranda genel hükümlere göre tüketiciye daha çok koruma sağlayan 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4’üncü maddesinin ikinci fıkrasında kendisine tanınan sözleşmeden dönüp bedelin iadesi, malın ayıpsız misli ile değişimi, ücretsiz onarım veya ayıp oranında bedel indirimi şeklindeki haklardan birini seçmek suretiyle de sağlayabilir.
Başka bir deyişle, tüketicinin isterse TBK’nın 125’inci, isterse TKHK’nın ayıp hükümlerine dayalı yarışmalı talepte bulunması da olanaklıdır (AYDOĞDU, M.: Milli Şerh- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Şerhi, İstanbul 2016, s.203).
Ayıplı maldan kaynaklanan sorumluluğu birden çok sebebe dayandırabilme imkânının bulunduğu durumlarda, aksine bir talebi olmadıkça tüketicinin en iyi şekilde tazminat hakkını elde edebileceği sorumluluk hükümlerine göre karar verilmesi gerekir. TBK’nın 60’ıncı maddesinde yapılan düzenleme uyarınca “Bir kişinin sorumluluğu birden çok sebebe dayandırılabiliyorsa, hâkim zarar gören aksini istemiş olmadıkça veya kanunda aksi öngörülmedikçe, zarar görene en iyi giderim imkânı sağlayan sorumluluk sebebine göre karar verir.” Yapılan bu düzenlemeden açıkça anlaşıldığı üzere hakların yarışması veya sorumluluk sebeplerinin yarışması durumunda tüketici lehine en fazla hak sağlayan hükümlerin uygulanması zorunludur.
Bu açıklamalardan sonra somut olaya dönüldüğünde;
Taraflar arasındaki satım sözleşmesinin eki niteliğindeki tanıtım broşüründe taşınmazın bulunduğu parselin önündeki alana (65 parsel sayılı taşınmaz), hâlihazırdakinden küçük bir alışveriş merkezi ile okul inşa edileceğinin taahhüt edildiği çekişmesizdir. Çekişme, imar durumunda değişiklik yapılarak bu taahhütten farklı şekilde 65 parsel sayılı taşınmazın neredeyse tamamını kaplayacak genişlikte tek bina hâlinde bir alışveriş merkezi yapılması ile doğmuştur.
Davacı tüketici, yapılan bu inşaatın tamamlanması ile satın aldığı dairenin alışveriş merkezine bakan cephelerini kullanırken aradaki mesafenin az olması nedeniyle gürültü ve görüntü gibi nedenlerle rahatsızlık yaşadıklarını, bu durumun taşınmazın değerinde azalma meydana getirdiğini ifade etmiştir. Bu iddia esas olarak, alıcının sözleşmede kendisine taahhüt edilenden farklı bir netice ile karşılaşması, başka bir anlatımla satıcının sözleşmeye aykırı ifası temeline dayalıdır.
Eldeki uyuşmazlıkta olduğu gibi tüketicinin tercihini uğranıldığı iddia edilen zararın maddi olarak telafisi yönünde kullanması hâlinde, gerçekten de tazminat gerektirir bir zararın, başka bir deyişle bedel indirimini gerektirir aykırılığın var olup olmadığının objektif şekilde belirlenmesi gerekir. Bu noktada ise tazminat miktarının ne suretle tespit edileceği hususu gündeme gelir.
Bu konuda herhangi bir yasal düzenleme bulunmamaktadır.
Gerçek anlamda zarar, mal varlığının irade dışı azalmasına neden olan zarar verici olaydan sonraki durumu ile bu olay gerçekleşmiş olmasaydı bulunacağı durum arasındaki fark olarak ortaya çıkan maddî zarardır ve sözleşmeye aykırılık, eksik veya ayıplı işler nedenleri ile ortaya çıkan bedel farkının (semen tenzilinin) ödetilmesi davalarında, indirime konu edilecek miktarın tespiti için doktrinde, “mutlak metot”, “nispi metot” ve “tazminat metodu” adıyla bilinen değişik görüşler mevcut olmakla birlikte, somut olayda uygulanması gereken yöntem, Yargıtay uygulamaları ile de yerleşmiş bulunan “nispi metot” olarak adlandırılan hesaplama yöntemidir. Bu metoda göre satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız (zarar doğurduğu iddia edilen durum olmaksızın halinin) ve ayıplı (iddianın dayanağı durumla birlikteki halinin) değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile mevcut ayıplı hâldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır (HGK’nın 27.05.2015 gün, 2013/13-2257 E., 2015/1450 K. sayılı kararı).
Yerel mahkemece açıklanan bu ilkeler ışığında yapılacak inceleme sonucunda varılacak sonuca göre hüküm tesis edilmeliyken hatalı ve eksik bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm tesisi usul ve yasaya aykırıdır.
Sonuç itibariyle, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uymak gerekirken önceki kararda direnilmesi hükmün bozulmasını gerektirir.
S O N U Ç: Davalı Delta Proje İnş. Turz. San. Tic. A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 28.02.2018 gününde oy birliği ile karar verildi.