YARGITAY 1. HUKUK DAİRESİ
Tarih: 30.12.2004 Esas: 2004 / 14314 Karar: 2004 / 14816
Taşkın Yapı – İyi Niyet İtirazı – Temliken Tescil Talebi
Özet:
Dava, taşkın yapı nedeniyle el atmanın önlenmesi ve yıkım; karşı dava ise temliken tescil talebine ilişkindir. Taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kişi, uygun bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir. İyi niyetin ispatı taşkın yapı malikine aittir. Ancak iyi niyet sav ve savunması defi olmayıp itiraz niteliğini taşıdığından ve kamu düzenini ilgilendirdiğinden re’sen nazara alınması gerekir. Somut olayda temliken tescil koşulları oluşmadığından asıl davanın kabulüne, karşı davanın ise reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar tesisi hatalıdır.
Taraflar arasında görülen davada;
Davacı, kayden maliki olduğu 1315 parsel sayılı taşınmazın bir kısmını davalının taşkın inşaat yapmak suretiyle işgal ettiğini ileri sürüp el atmanın önlenmesi ve yıkıma karar verilmesini istemiştir.
Davalı, zilyetlik devir sözleşmesi ile satın aldığı taşınmazdaki yapıyı mevcut haliyle kullandığını, binanın davacının tapusundan önce iyi niyetle yapıldığını bildirip davanın reddini savunmuş, karşı davasında ise, binanın değerinin arazinin değerinden fazla olduğunu, taşkın kısmın uygun bir bedel karşılığında adına tescilini veya irtifak hakkı tesisini istemiştir.
Mahkemece, taşkın yapının iyi niyetle yapıldığı, değerinin arsa değerinden fazla olduğu, yıkımın fahiş zarar doğuracağı gerekçesiyle asıl davanın reddine karşı davanın kabulüne karar verilmiştir.
Karar, davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla, Tetkik Hakimi S.A’nın raporu okundu. Düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR
Dava, çaplı taşınmaza el atmanın önlenmesi, karşı dava temliken tescil isteklerine ilişkindir.
Mahkemece, karşı davanın kabulüne, el atmanın önlenmesi ve yıkım davasının reddine karar verilmiştir.
Bilindiği üzere; taşkın yapılarda, sosyal ve ekonomik bir değeri yok etmemek ve yapının bütünlüğünü korumak amacıyla yasa koyucu Medeni Kanun’un 722, 723, 724’üncü maddelerinde öngörülenlerden daha değişik ilkelere ihtiyaç duymuş bu nedenle 725. madde hükmünü getirmek zorunda kalmıştır. Söz konusu maddeye göre “ Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.”
Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
Görüldüğü üzere taşkın yapının korunmasındaki bireysel ve kamusal yarar nedeniyle Medeni Kanun’un 684, 718, 722. maddelerinde kabul edilen “üst toprağa bağlıdır” kuralına ayrıcalık getirilmiş taşkın yapı malikinin komşu taşınmazda inşaat veya irtifak hakkı gibi ayni bir hakkının bulunması halinde taşan kısım, taşılan taşınmazın değil, ana yapının bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüz’ü) sayılmış, tecavüz edilen kısım üzerinde yapı maliki yararına irtifak hakkı tanınmıştır. Hemen belirtmek gerekir ki taşkın yapıdan inşaat ve imalattan kasıt, taşınmaza sıkı ve devamlı surette bağlı olan esaslı yapılardır. Diğer bir söyleyişle taşan yapının tamamlayıcı parça (mütemmim cüz) niteliğinde olması gerekir. Onun, taşınmazın altında veya üstünde yapılması zeminde veya üstten sınırı aşması, arasında madde hükmünü uygulaması açısından hiçbir fark yoktur.
Medeni Kanun’un 725. maddesinin uygulanabilmesini haklı gösterecek en önemli koşul yapı malikinin iyi niyetli olmasıdır. Bu maddede iyi niyetin tanımı yapılmamışsa da aynı kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyi niyet olduğunda kuşku yoktur. Yapı malikinin kendinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın, sınırı aştığını bilmesi veya bilecek durumda olmaması yahut sınırı aşmasında yasaca korunabilecek bir nedenin bulunması onun iyi niyetini gösterir. Yapı yapan kişinin iyi niyetli olmaması aşırı zarar bulunup bulunmadığına bakılmaksızın taşan kısmın yıkılması sonucunu doğuracağından iyi niyet üzerinde önemle durulmalı, olaylar, karineler, tüm taraf delilleri bir arada özenle değerlendirilmelidir. Kural olarak iyi niyetin isbatı 14.02.1951 tarih 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca taşkın yapı malikine ait ise de iyi niyet sav ve savunması def’i olmayıp itiraz niteliği taşıdığından ve kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan mahkemece kendiliğinden (re’sen) göz önünde tutulmalıdır.
Ancak, komşu taşınmaz malikinin veya o taşınmazda mülkiyetten başka ayni hak sahibi olup da zarar gören kimselerin taşınmaza el atıldığını öğrendikleri tarihten itibaren 15 gün içerisinde itiraz etmeleri, yapı malikinin iyi niyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır. İtiraz hiçbir şekle bağlı değildir. Yapının ilerlemesini zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin başlangıcını objektif olarak saptamak, yapının görünebilir hale gelme tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmaz malikinin öğrenmesine engel olan sübjektif (öznel) nedenleri dikkate almamak gerekir. Aksine düşünce bu yöndeki yasa koyucunun amacını ortadan kaldırır.
(Durum ve koşulların haklı göstermesi) şeklinde açıklanan ikinci koşuldan ise imar durumuna göre ifrazın mümkün olması, ifraz halinde arsa malikinin uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin elde edeceği yarar arasında aşırı bir farkın bulunmaması, gibi hususlar anlaşılmalıdır.
Bu iki koşulun varlığı halinde taşkın yapı maliki uygun bir bedel ödeyeceğini bildirerek açacağı yenilik doğurucu nitelikteki temliken tescil davası ile taşkın kısmın mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir. Ayrıca, iyi niyet savunmasının yukarda açıklanan niteliği dikkate alınıp, bu savunma içerisinde temliken tescil isteğinin de bulunduğu kabul edilerek, tescil talebi, ayrı bir davaya gerek olmaksızın açılan davada savunma yoluyla da ileri sürülebilir. Esasen bu kuralın uyuşmazlıkların en kısa sürede sağlıklı biçimde çözümlenmesi ve dava ekonomisi yönünden büyük yarar sağlayacağı da kuşkusuzdur. Her davada hakim muhik tazminat (uygun bedel) olarak salt temlik edilecek arsanın bedelini değil, gerektiğinde taşınmazının bir kısmını terk etmek zorunda kalan malikin özverisini düşünerek uzman bilirkişiden dava tarihine göre devredilen arsa bedeli yanında, geride kalan kısmın uğradığı değer kaybı varsa taşınmaz malikinin öteki zararları gibi konularda da rapor almak suretiyle Medeni Kanun’un 4, Borçlar Kanunu’nun 42. maddeleri uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi de önleyecek biçimde en uygun bedeli tayin ve takdir etmeli, bu bedel karşılığında tecavüzün şekline, taşkın yapının ve taşınmazların niteliğine göre, taşılan yerin mülkiyetinin devrine veya üzerinde irtifak hakkı kurulmasına karar vermelidir.
Öte yandan taşkın yapı ile iki komşu taşınmaz fiilen birleşmekte, iktisadi bir bütün oluşturmaktadır. Olayın bu özelliği itibariyle taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği uygulamada ve bilimsel alanda ortaklaşa kabul edildiği üzere taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Bu durumda taşınmazların miras yoluyla veya temliken intikal etmesi halinde yeni malikler de maddede belirtilen haklardan yararlanabildikleri gibi borçlardan da sorumlu tutulurlar.
Somut olaya gelince: davacının 1315 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğu, davalının bu taşınmazdaki fen ehlinin 05.05.2003 tarihli krokisinde T2 ile gösterilen kırmızı boyalı bölüme taşkın inşaat yaparak el attığı anlaşılmaktadır. Davalının ise davacının parselinin bitişiğinde bulunan tasarruf ettiği yerin tapu kaydının da bulunmadığı görülmektedir. Öyle ise, olayda Medeni Kanun’un 725. maddesinde yazılı koşulların oluştuğunu söyleyebilme olanağı yoktur.
Hal böyle olunca, el atmanın önlenmesi ve yıkım davasının kabulüne, davalının temliken tescil isteğinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir. Davacının temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan harcın temyiz edene geri verilmesine, 30.12.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.