YARGITAY 20.HUKUK DAİRESİ
Tarih: 11.12.2018 Esas: 2017/2281 Karar: 2018/8116
Apartman Site Yönetimi – İcra Takibi – İtirazın İptali Davası – Görevli Mahkeme
Özet:
Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesi (d) bendinde ortak gider aidatlarının toplanması yöneticinin görevleri arasında olup aynı maddenin (i) bendinde de kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması da yöneticinin görevleri arasında bulunmaktadır. Sitenin tek parsel üzerinde değil de birden çok ada ve parsel üzerinde kurulu bulunduğu tespit edilirse 5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanununun 66 ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca, birden fazla parsel üzerinde kurulu olan sitede toplu yapı yönetimine geçilip geçilmediği araştırılmalı ve toplu yapı yönetimine geçildiği tespit edilirse kat mülkiyeti hükümlerinin, geçilmediği anlaşılır ise de uyuşmazlıkta kat mülkiyeti hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması buna bağlı olarak görev hususunun da genel hükümler uyarınca belirlenmesi gerekeceğine dikkat edilmelidir.
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava dilekçesinde; ortak gider alacaklarının tahsili için davalı aleyhine … İcra Müdürlüğü’nün 2014/247 Esas sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığı, davalının takibe itirazı sonucu takibin durduğu, itirazın iptali, takibin devamı, davalı aleyhine % 20 icra inkar tazminatı istenilmiştir.
Mahkemece; Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesi (d) bendinde ortak gider aidatlarının toplanması yöneticinin görevleri arasında olup aynı maddenin (i) bendinde de kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması da yöneticinin görevleri arasında bulunmaktadır. 22/07/2014 tarihinde yönetim kurulunca avukatın vekil tayin edilmesi, sadece yönetim kurulunun yasada belirtilen iş ve işlemleri yapabileceği hususlar ile sınırlıdır. Bu nedenle 22/07/2014 tarihinde alınan avukat tayinine ilişkin karar sadece yönetim kurulunun yapabileceği işlemleri kapsamaktadır. Avukata bu davayı açmak üzere vekaleti veren …’ın yönetim kurulu üyesi olduğu verilen vekaletin yönetim kurulu adına yapılacak işleri kapsayacağı açıktır. Ancak vekaletname site adına genel vekaletname şeklinde düzenlenmiştir. İcra takibinin Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesi kapsamında yönetim adına yapıldığı, İtirazın iptali davasının da yine aynı mahiyette olduğundan ve bu durum yönetimin yapacağı iş ve işlemlerden olduğundan siteyi temsilen yönetim adına açılması gerekir. Kaldı ki avukata siteyi temsilen yetki verilmesine dair genel kurul kararı da bulunmamaktadır. İtirazın iptali davası ise yönetim adına değil … sitesi adına açılmıştır. Vekaleti veren yönetim kurulu üyesi …’ın site adına vekalet verme yetkisi bulunmamaktadır. Bu nedenle itirazın iptali davasının siteyi temsilen yönetim kurulu adına açılması ve vekaletin de yönetim kurulu adına verilmesi gerekir. HMK’nın 115/1 maddesi “Mahkeme, dava şartlarının mevcut olup olmadığını, davanın her aşamasında kendiliğinden araştırır. Taraflar, dava şartı noksanlığını her zaman ileri sürebilirler.” hükmünü içermektedir. Husumet dava şartı olup resen değerlendirilecek bir husus olması ve bu noksanlığın davada giderilmesi mümkün olmadığından aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, ortak gider alacaklarının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir.
Görev konusu kamu düzeni ile ilgili olup mahkemece yargılamanın her aşamasında kendiliğinden görülmesi gerekir. Dosya içerisinde sadece davalının tapu kaydının mevcut olduğu ve 496 ada 3 parselde kat mülkiyetli 15 numaralı bağımsız bölümün önceki maliki olduğu anlaşılmış ancak ilgili siteye ait tüm tapu kayıtlarının dosya içerisine alınmadığı tespit edilmiştir.
Somut olayda ilgili sitenin tek parsel üzerinde bulunduğu tespit edilirse dava, itirazın iptali istemine ilişkin olup davanın dayanağını teşkil eden icra dosyasındaki alacağında ortak gider alacağına ilişkin olduğundan davacının davasının genel hükümler değil, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklı olduğunun kabulü gerekmektedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 1. maddesinde, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde çözümleneceği hükme bağlanmış olup tüm bu nedenlerle mahkemece görevsizlik kararı verilmelidir.
Ancak ilgili sitenin tek parsel üzerinde değil de birden çok ada ve parsel üzerinde kurulu bulunduğu tespit edilirse 5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanununun 66 ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca, birden fazla parsel üzerinde kurulu olan sitede toplu yapı yönetimine geçilip geçilmediği araştırılmalı ve toplu yapı yönetimine geçildiği tespit edilirse kat mülkiyeti hükümlerinin, geçilmediği anlaşılır ise de uyuşmazlıkta kat mülkiyeti hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması buna bağlı olarak görev hususunun da genel hükümler uyarınca belirlenmesi gerekeceğine dikkat edilmelidir.
Hukuki uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemelerinin görevi asıl, sulh hukuk mahkemesinin görevi ise istisnadır. Özel bir kanun hükmü ile açıkça sulh hukuk mahkemesinde bakılacağı bildirilmeyen bütün dava ve işler asliye hukuk mahkemesinde görüleceğinden, öncelikle davacı siteye ait tüm tapu kayıtları ve yönetim planı getirtilerek yukarıda açıklanan hususlar dikkate alınarak görev hususunun değerlendirilmesi gerektiği düşünülmeden yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, temyiz harcının istek halinde iadesine 11/12/2018 günü oy birliğiyle karar verildi.