YARGITAY 6.HUKUK DAİRESİ
Tarih: 17.12.2015 Esas: 2015 / 7507 Karar: 2015 / 11163
Kira Tespiti Davaları Ancak Konut ve Çatılı İşyeri Olarak Kiralanan Taşınmazlar İçin Açılabilir; Diğer Kiralananlar ve İşgal Altındaki Taşınmazlar İçin Kira Tespiti İstenemez.
Özet:
Davacı, kira bedelinin tespiti talebinde bulunmuştur. Kira tespiti davaları ancak konut ve çatılı işyeri olarak kiralanan taşınmazlar hakkında açılabilir. Bunun dışındaki kiralananlar ve işgal altındaki taşınmazlar hakkında kira bedeli tespiti yapılamaz. İşgal edilen yerler hakkında ancak ecrimisil talep edilebilir. Bu nedenle kira parasının tespiti yapılırken sadece kiralanan taşınmazlar hesaplamada dikkate alınmalıdır. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, hiçbir somut gerekçeye dayanılmadan kira bedeli tespit edilmiştir. Bu haliyle bilirkişi raporu Yargıtay denetimine elverişli olmadığı gibi hüküm kurmaya da yeterli değildir. Mahkemece, ek bilirkişi raporu alınarak sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı ve davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne, karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı, davalının G. S. Sitesindeki L1, L2, L3, L4, L5, L6, L7, L8, L9, L10, ve L25 sayılı bağımsız bölümlerde kiracı olduğunu, ayrıca K23, K24, K25, K26 nolu taşınmazlarda da kira sözleşmesi haricinde kiralanan taşınmazlar ile birlikte kullandığını, bu nedenle kira bedelinin tespitinde bu kira dışı dükkanların da değerlendirmesini isteyerek 01.01.2014 tarihinde başlayan dönemden itibaren aylık kira bedelinin 20.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş; davalı cevap dilekçesinde, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, kiraya konu dükkanlar ile birlikte kira sözleşmesi dışındaki taşınmazları da dikkate alarak aylık kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre aylık 14.000,00 TL olarak tespitine karar verilmiştir.
Taraflar arasında imzalanan 01.01.2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu sözleşme ile L1, L2, L3, L4, L5, L6, L7, L8, L9, L10, ve L25 sayılı bağımsız bölümleri kiraya verilmiştir. Ayrıca kiralanan taşınmazlar ile birlikte kira sözleşmesi haricinde K23, K24, K25, K26 nolu taşınmazlar da kiralananlar ile birlikte kullanılmaktadır. Mahkemece bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır. Bilirkişi kurulu raporda kiralananlar ile birlikte kira sözleşmesi dışındaki taşınmazlar birlikte boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık kira bedelinin 16.350,00 TL olacağını belirtmişlerdir.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişiler kurulu oluşturularak bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, res’en de emsal araştırılmalı, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Bunun için, dava konusu yerin serbest koşullarda yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası bilirkişilerce usulünce saptanmalı, bilirkişi raporu mahkemece somut gerekçeler ışığında res’en değerlendirilmeli, buna göre hak ve nesafete uygun kira parası hakim tarafından saptanmalıdır. Bilirkişilerce bu belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli (re’sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yerle ayrı ayrı karşılaştırılarak kira parasına etki eden hususlar üzerinde durulmalıdır.
Somut olaya gelince; kira tespiti davaları ancak konut ve çatılı işyeri olarak kiralanan taşınmazlar hakkında açılabilir. Bunun dışındaki kiralananlar ve işgal altındaki taşınmazlar hakkında kira bedeli tespiti yapılamaz. İşgal edilen yerler hakkında ancak ecrimisil talep edilebilir. Bu nedenle kira parasının tespiti yapılırken sadece kiralanan taşınmazlar hesaplamada dikkate alınmalıdır. Bunun yanı sıra kiralanan taşınmazlar G. S. Sitesinde bulunmaktadır.
Mahkemece alınan 05.08.2013 tarihli bilirkişi raporuna göre; kiralananların bulunmadığı Ü. K. S. Sitesinden yönetiminin belirlediği rayiç kira bedeline göre hesaplama yapılmış olup taşınmazların bulunduğu G. S. Sitesinde bir araştırma yapılmamıştır. Ayrıca bilirkişi raporunda hiç bir somut gerekçeye dayanılmadan kira bedeli tespit edilmiştir. Bu haliyle bilirkişi raporu Yargıtay denetimine elverişli olmadığı gibi hüküm kurmaya da yeterli değildir. Mahkemece yukarıda açıklanan ilkelere göre alınacak ek bilirkişi raporu sonucu hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.’ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK.’nın 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 17.12.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.