YARGITAY 6.HUKUK DAİRESİ
Tarih: 02.11.2016 Esas: 2016 / 9679 Karar: 2016 / 6356
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Akde Aykırılık Nedeniyle Tahliye İstenebilmesi İçin Kural Olarak Akde Aykırılığın Giderilmesi İçin En Az Otuz Gün Süreli İhtar Tebliğ Edilmesi Gerekir.
Özet:
Davacı, akde aykırılık nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi talebinde bulunmuştur. Kiracının akde aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Açıklanan koşulları ihtiva eden yazılı bir ihtarname göndermeden açılan davanın reddi gerekir.
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, akde aykırılık nedeniyle sözleşmenin feshi ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekilince temyiz edilmiştir.
Davacılar vekili, 01.10.2010 tarihli ve 7 yıl 3 ay süreli kira sözleşmesinin hususi şartlar kısmının 12. maddesinde kiralananın tamamının devrinin yasak olduğu, mal sahibinin yazılı izni ve onayıyla bir kısmının sözleşme bitiş tarihini aşmamak şartıyla alt kiraya verilebileceği hüküm altına alındığını, davalı şirketin, kiralananın giriş katını … isimli şirkete onay almaksızın kiraladığını, aynı kat giriş ve dışarıda …. Tic. Ltd. Şti.’ne ait havuz malzemeleri ve eşyalarının bulunduğunun tespit edildiği davalının sözleşmeye aykırı davranarak, kiralanan taşınmazı başkalarına da kiraya verdiğini, akde aykırı kullanım nedeniyle sözleşmenin feshine ve kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, şirketin ana sözleşmesinde belirtilen iş kollarında çalışma yapıldığı ve alt kiralamanın söz konusu olmadığını, davacının iddialarının gerçeği yansıtmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davanın kabulüne, davalının tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Uyuşmazlık davalı kiracının, kiralananı akde aykırı olarak kullandığı iddiasından kaynaklanmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Olayımıza gelince; davacı dava dilekçesinde davalı kiracının işyeri olan kiralananı diğer şahıs ve şirketlere kullandırarak akde aykırı davrandığından bahisle, kiralanandan tahliyesini istemiş, ancak kiracı davalıya TBK’nun 316. maddesindeki düzenlemeye uygun olarak, kiralananın çatılı iş yeri olması sebebiyle en az otuz gün süreli, akde aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği yönünde yazılı bir ihtarname göndermemiştir.
Bu durumda, kiracı yönünden tahliye davası açılmasının koşulları oluşmamıştır. Mahkemece, davalı kiracı hakkında açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK’ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK’nın 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 02/11/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.