YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
Tarih: 17.10.2012 Esas: 2012 / 12-445 Karar: 2012 / 730
İcra Marifetiyle Satılan Taşınmazın Tahliyesi – Taşınmazı Haciz Tarihinden Önce Tapuya Şerh Edilmiş veya Noterlikçe Düzenlenmiş veya Onaylanmış Sözleşmeye Dayalı Olarak Kullanmakta Olduğunu Kanıtlayamayan 3. Kişi Tahliye Edilir.
Özet:
Talep, tahliye emrinin şikayet kanun yolu ile iptaline ilişkindir. İcra marifetiyle satılan taşınmazların alıcılarına tesliminde güçlüklerle karşılaşılmaması ve borçlu ile taşınmazı işgal edenler arasında olası kötü niyetli anlaşmaları önlemek amacıyla kira sözleşmelerinin usulüne uygun şekilde hazırlanmış resmi bir belgeye dayanması şartı getirilmiştir. Taşınmazı haciz tarihinden önce tapuya şerh edilmiş veya noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış sözleşmeye dayalı olarak kullanmakta olduğunu kanıtlayamayan 3. kişi tahliye edilir. Söz konusu belgeler ile taşınmazın haciz tarihinden önce kullanılmaya başlandığının ispatlanması halinde tahliye emrinin iptali gerekir. Adi yazılı sözleşmeye dayalı olarak tahliye emrinin iptaline karar verilemez. Çünkü adi yazılı belgeler her zaman düzenlenebilir. Açıklanan hususlar dikkate alınmaksızın şikayetin kabulü ile tahliye emrinin iptaline karar verilmesi hatalıdır.
Şikayet kanun yoluna başvuru nedeniyle yapılan yargılama sonunda; İstanbul 9. İcra Hukuk Mahkemesi’nce şikayetin kabulü ile “tahliye emrinin iptali”ne dair verilen 25.10.2010 gün ve 2010/1058 E., 1498 K. sayılı kararın incelenmesi karşı taraf müflis …… Otelcilik ve …… A.Ş. İflas Masası vekili ile karşı taraf/ihale alıcısı …… İnşaat Turizm A.Ş. vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi‘nin 22.11.2011 gün ve 5097 E. – 20890 K. sayılı ilamı ile ;
(…İstanbul 6. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 04.03.2003 tarih ve 2002/109 Esas, 2003/215 Karar sayılı ilamı ile ………. Otelcilik ve …… A.Ş.’nin iflasına karar verildiği, İstanbul İflas Dairesi’nin 2003/4 sayılı dosyasından yapılan ihalede borçluya ait 19 parsel sayılı taşınmazın …… İnşaat A.Ş.’ye satıldığı ve satışın kesinleşmesinden sonra, şikayetçi üçüncü şahsa İİK’nun 135. maddesi gereğince tahliye emri gönderildiği anlaşılmıştır.
Yasal süresi içerisinde şikayetçi tarafça icra mahkemesinde tahliye emrine karşı şikayette bulunulmuş, mahkemece de şikayetin kabulüne karar verilmiştir.
İİK’nun 135/2. maddesi “taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya ve işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur” hükmünü içermektedir.
Anılan hükme göre, alıcıya ihale edilen taşınmaz bir üçüncü kişi tarafından işgal edilmekte ise “ihalenin kesinleşmesi üzerine” alıcı, icra dairesinden, üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılmasını isteyebilir.
Üçüncü kişi icra mahkemesinde taşınmazı hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanarak işgal etmekte olduğunu ispat etmekle yükümlüdür (m. 135,II c. 1). Üçüncü kişi, taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu, hacizden önce yapılmış resmi bir belge ile ispat ederse, icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir.
Üçüncü kişi, kiracı olduğunu hacizden önce tapuya şerh verilmiş bir kira sözleşmesi ile ispat ederse, icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir.
Yine üçüncü kişi, kiracı olduğunu hacizden önce noterde düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesi ile ispat ederse, icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir (Prof. Dr. Baki Kuru İcra ve İflas Hukuku, El Kitabı. Kasım 2004 baskı s. 40), (Hukuk Genel Kurulu’nun 23.05.2007 tarih ve 2007/12-297 Esas, 2007/287 Karar sayılı kararı).
Somut olayda 04.03.2003 tarihinde …… Otelcilik ve ……. A.Ş.’nin iflasına karar verilmiştir. Şikayetçi tarafından sunulan sözleşme ve belgelerin adi nitelikte olup, İİK’nun 135/2. maddesinde belirtilen nitelikte olmadığı görülmüştür.
Bu durumda şikayetçi, iflas tarihinden evvel taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu iflas tarihinden önce tapuya şerh verilmiş bir kira sözleşmesi ile ya da İİK’nun 135/2. maddesinde yazılı nitelikte iflas tarihinden önce yapılmış resmi bir belge ile ispatlayamadığına göre, mahkemece şikayetin reddi yerine kabulüne karar verilmesi isabetsizdir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz Edenler: 1- Karşı taraf/müflis ……. Otelcilik ve Turizm A.Ş. İflas Masası vekili
2- Karşı taraf/ihale alıcısı ……. İnşaat Turizm A.Ş. vekili.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
İstek, tahliye emrinin şikayet kanun yolu ile iptaline ilişkindir.
Mahkemece, şikayetin kabulü ile tahliye emrinin iptaline karar verilmiştir.
Karşı taraf/müflis ……. Otelcilik ve …… A.Ş. İflas Masası vekili ile karşı taraf/ihale alıcısı ……. İnşaat Turizm A.Ş. vekilinin temyizleri üzerine, bu istem kabul edilerek, yukarıda başlık bölümünde yazılı gerekçeyle bozulmuştur.
Yerel mahkemece, önceki kararda direnilmiş; hükmü karşı taraf/müflis ……. Otelcilik ve …… A.Ş. İflas Masası vekili ile karşı taraf/ihale alıcısı ……. İnşaat Turizm A.Ş. vekili temyiz etmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; şikayetçinin tahliye emrine konu edilen yeri iflas tarihinden (04.03.2003) öncesine ait ve 2004 sayılı İİK’nun 135/II. maddesi hükmü anlamında düzenlenmiş resmi bir belgeyle belgelenmiş bir akde dayalı olarak işgal etmekte olduğunu ispatlayıp ispatlayamadığı, noktasında toplanmaktadır.
Bu noktada, konuya ilişkin yasal düzenleme hakkında kısa bir açıklama yapılmasında yarar vardır:
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK)’nun 06.06.1985 tarih ve 3222 Sayılı Kanunun 17. maddesi ile değişik 135/II. maddesi; “Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.” hükmünü içermektedir.
Anılan maddenin değişiklik içeren 3222 Sayılı Kanunun hükümet gerekçesinde ise: “İcra marifetiyle satılan gayrimenkullerin alıcısına teslimde güçlüklerle karşılaşılmaması ve borçlu ile gayrimenkulü işgal eden arasında muhtemel suiniyetli anlaşmaları önlemek amacıyla, 135’inci maddenin ikinci fıkrası değiştirilmekte ve 27 ve 276’ncı maddelere paralel olarak, akdin usulüne uygun bir şekilde hazırlanmış resmi bir belgeye dayanması şartı getirilmektedir” denilmektedir.
Bunlar göstermektedir ki, üçüncü kişi taşınmazda hacizden önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğunu resmi nitelikte bir belge ile ispat etmelidir.
Burada ispat külfeti üçüncü kişiye aittir. Sözleşmenin hacizden önceki bir tarihte tapuya şerh verilmiş olması veya hacizden önceki bir tarihte noterlikçe düzenlenmiş ya da onaylanmış olması hallerinde tahliye emrinin iptali gerekir.
Ne var ki, yasa hükmü karşısında adi nitelikte bir sözleşmeye dayanılamayacağı gibi, mahkemece de bu nitelikte bir belgeye dayalı olarak tahliye emrinin iptaline karar verilemez.
Zira adi nitelikte bir sözleşme her zaman (bu arada geçmişe dönük olarak da) düzenlenebilir.
İşte bu nedenledir ki, yukarıda değinildiği üzere, kanun koyucu olası kötü niyetli anlaşmaları önlemek için anılan maddenin ikinci fıkrasını (m. 135/II) değiştirmiştir.
Öte yandan, icra mahkemesinin bu konuda verdiği karar kesin hüküm teşkil etmeyeceğinden, üçüncü kişi genel mahkemede taşınmazda hacizden önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğuna ilişkin tespit davası açabilir. Bu dava, İİK’nun 72. maddesi anlamında bir menfi tespit davasıdır.
Somut olayda, şikayetçi tarafın delil olarak ileri sürdüğü kira sözleşmesi adi yazılı nitelikte olup, bu nitelikteki belgeler geçmişe dönük olarak her zaman düzenlenebileceğinden, yasanın aradığı nitelikte bir belge olarak kabul edilemez.
Ayrıca, taşınmaz satış ilanında geçen “…kira şerhleri ile birlikte satılacağı…” ibaresi, 115 ada 19 parselde bulunan bağımsız bölümlere ilişkin tapuya şerh edilmiş kira sözleşmelerini kastetmekte olup, bu ibareye dayalı olarak şikayetçi tarafın bir hak iddiasında bulunması olanaklı değildir.
Hal böyle olunca; yerel mahkemece, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen ve aynı hususlara işaret eden özel daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Karşı taraf/müflis …… Otelcilik ve ……. A.Ş. İflas Masası vekili ile karşı taraf/ihale alıcısı ……. İnşaat Turizm A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve özel daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 Sayılı Kanunun 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 2004 sayılı İcra İflas Kanunu’na 5311 Sayılı Kanunun 29. maddesi ile eklenen Geçici 7. madde atfıyla aynı kanunun 366/III. maddesi uyarınca tebliğden itibaren 10 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 17.10.2012 gününde oybirliği ile karar verildi.